IMMOFINANZ AG INH.
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DGAP-News: IMMOFINANZ mit gestärkter Bilanz und deutlich verbessertem Konzernergebnis in den ersten drei Quartalen 2017 (deutsch)

28.11.2017 um 17:47 Uhr

IMMOFINANZ mit gestärkter Bilanz und deutlich verbessertem Konzernergebnis in den ersten drei Quartalen 2017

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DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Quartalsergebnis
IMMOFINANZ mit gestärkter Bilanz und deutlich verbessertem Konzernergebnis
in den ersten drei Quartalen 2017

28.11.2017 / 17:47
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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* Mieterlöse like-for-like mit Anstieg um 3,9%

* Ergebnis aus Asset Management um 11,3% signifikant verbessert

* Konzernergebnis fortgeführt (exklusive Russland) auf EUR 116,3 Mio.
(Vj: EUR -217,8 Mio.) und Konzernergebnis (inkl. Russland) auf EUR -59,1
Mio. (Vj: EUR -409,5 Mio.) deutlich gestiegen

* Vermietungsgrad (exkl. Russland) erreicht Bestwert von 92,9%

* Verschuldungsgrad stark gesenkt: Netto-LTV auf 42,3%** (exkl. Russland)
und Eigenkapitalquote auf 41,9%** verbessert

* FFO 1 auf EUR 48,6 Mio. mehr als verdoppelt (Q1-3 2016: EUR 19,3 Mio.)

KENNZAHLEN (IN MEUR)// Q1-3 2017 // in % // Q1-3 2016*

Mieterlöse // 174,1 // 0,0%// 174,0
Ergebnis aus Asset Management // 122,6 // 11,3% // 110,2
Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 2,7 // n/a // -28,4
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -26,1 // n/a // 18,4
Operatives Ergebnis // 66,2 // -10,4% // 73,9
Neubewertungen // 11,3 // n/a // -102,7
Finanzergebnis // 88,6 // n/a // -143,9
Konzernergebnis fortgeführt // 116,3 // n/a // -217,8
Konzernergebnis // -59,1 // 85,6% // -409,5
FFO 1 (exkl. Erg. aus Immobilienverkäufen und Entwicklung) // 48,6 //
>=100,0%
// 19,3
FFO 2 (inkl. Ergebnis aus Immobilienverkäufen) // 51,3 // n/a // -9,1

* Aufgrund der Angleichung des Wirtschaftsjahres an das Kalenderjahr per 31.
Dezember 2016 beziehen sich die Vergleichszahlen auf den entsprechenden
Zeitraum des Kalenderjahres 2016.
Die im Konzernabschluss der IMMOFINANZ zum 31. Dezember 2016 für das
Einzelhandelsportfolio Moskau erstmals vorgenommene Darstellung als
aufgegebener Geschäftsbereich war gemäß IFRS 5 auch in den (neuen)
Vergleichszahlen abzubilden. Dies betrifft die separate Darstellung des
aufgegebenen Geschäftsbereichs für das Einzelhandelsportfolio Moskau in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.
** inklusive 2. incentivierter Wandlung der Wandelanleihe 2018, die nach dem
Berichtszeitraum abgewickelt worden ist

Die IMMOFINANZ hat in den ersten drei Quartalen 2017 das Konzernergebnis aus
fortgeführten Geschäftsbereichen (exkl. Russland) signifikant auf EUR 116,3
Mio. (Q1-3 2016: EUR 217,8 Mio.) gesteigert. Die Mieterlöse konnten trotz
fortschreitendem Verkauf nicht strategiekonformer Immobilien stabil bei EUR
174,1 Mio. gehalten werden (Q1-3 2016: EUR 174,0 Mio.). Bereinigt um
Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe (like-for-like) sind die
Mieterlöse deutlich um 3,9% auf EUR 138,4 Mio. gestiegen. Beim Ergebnis aus
Asset Management zeigt sich ein Zuwachs um 11,3% auf EUR 122,6 Mio., das
Finanzergebnis drehte auf EUR 88,6 Mio. stark ins Plus (Q1-3 2016: EUR
-143,9 Mio.). Das ist vor allem eine Folge positiver Bewertungseffekte bei
den Beteiligungen an CA Immo und BUWOG und eines gesunken
Finanzierungsaufwands. Insgesamt hat sich das Konzernergebnis (inkl.
Russland) auf EUR -59,1 Mio. verbessert (Q1-3 2016: EUR -409,5 Mio.).

"Wir haben in den zurückliegenden drei Quartalen große Fortschritte in
unserem operativen Geschäft erzielt und unsere Bilanz deutlich gestärkt.
Unser Immobilienvermögen umfasst nunmehr rund EUR 4,2 Mrd.; weitere rund EUR
660 Mio. entfallen auf unsere Beteiligung an der CA Immo. Darüber hinaus
sind unsere liquiden Mittel bis Ende November durch die Auszahlung von
Refinanzierungen auf rund EUR 580 Mio. angestiegen. Gleichzeitig haben wir
die Zinsbelastung signifikant reduziert und unseren Verschuldungsgrad
gesenkt. Dies ermöglicht uns, im nächsten Schritt ein
Investment-Grade-Rating anzustreben", kommentiert Oliver Schumy, CEO der
IMMOFINANZ, die Entwicklung. "In unserem Portfolio haben wir Risiken
konsequent beseitigt: Ein Meilenstein für die weitere Entwicklung der
IMMOFINANZ ist dabei der Verkauf unseres Einzelhandelsportfolios Moskau."

Der Kaufvertrag für die Moskauer Shopping Center mit der FORT Group wurde
wie berichtet am 13. November 2017 unterzeichnet, das Closing der
Transaktion soll im Dezember 2017 erfolgen. Aus dem Verkauf war ein
negativer Bewertungseffekt von EUR -157,8 Mio. im Ergebnis aus aufgegebenen
Geschäftsbereichen im 3. Quartal 2017 zu berücksichtigen. Die IMMOFINANZ
verfügt aus der Transaktion allerdings über ein zusätzliches
Ertragspotenzial von bis zu rund EUR 145 Mio., das auf zukünftigen
umsatzabhängigen Earn-outs und möglichen Steuerrückerstattungen basiert
(umgerechnet mit dem Konzernkurs EUR/RUB von 69,0220 per 30. September
2017).

Der Finanzierungsaufwand sank in den ersten drei Quartalen 2017 um 8,2% auf
EUR -75,0 Mio. (Q1-3 2016: EUR -81,7 Mio.). Dies ist v.a. auf die
Zinsersparnis im Zuge der zu Jahresbeginn durchgeführten incentivierten
Wandlung von 43,4% der Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und der Emission
der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) zurückzuführen. Des Weiteren
wurde die mit 5,25% verzinste EUR 100 Mio. Unternehmensanleihe Anfang des
dritten Quartals getilgt.

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten ohne Russland und ohne Derivate
liegen bei 2,25% bzw. bei 2,05% unter Berücksichtigung der nach dem
Berichtszeitraum erfolgten zweiten incentivierten Wandlung der Wandelanleihe
2018 (31. Dezember 2016: 2,64%). Der Netto Loan-to-Value hat sich auf 46,3%
(exkl. Russland) bzw. 42,3% inklusive der zweiten incentivierten Wandlung
der Wandelanleihe 2018 deutlich verbessert (31. Dezember 2016: 49,0%).

Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios (exklusive Russland) hat sich per
30. September 2017 um 3,3 Prozentpunkte auf 92,9% erhöht (31. Dezember 2016:
89,6%). Im Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 90,1% gesteigert
werden (31. Dezember 2016: 87,3%), wobei die unter der neuen Büromarke
myhive gebündelten Büroimmobilien einen Vermietungsgrad von 92,1% aufweisen.
Die Einzelhandelsimmobilien sind mit 96,6% bereits nahezu voll vermietet
(31. Dezember 2016: 93,0%). Die Retail Parks STOP SHOPs weisen einen
Vermietungsgrad von 97,8% auf und die VIVO! Shopping Center von 95,2%.

Der nachhaltige FFO 1 (exklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen und
Immobilienentwicklung) ist auf EUR 48,6 Mio. gestiegen (Q1-3 2016: EUR 19,3
Mio.) und der FFO 2 (inklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen) auf EUR
51,3 Mio. (Q1-3 2016: EUR -9,1 Mio.).

Der EPRA Net Asset Value erhöhte sich um 5,1% auf rund EUR 3,2 Mrd. Aufgrund
der höheren Aktienanzahl und des Bewertungseffekts aus dem Verkauf des
Einzelhandelsportfolios Moskau ergibt sich ein Rückgang des EPRA NAV je
Aktie auf EUR 2,81 (31. Dezember 2016: EUR 3,12). Der EPRA Triple Net Asset
Value erhöhte sich um 17,5% auf rund EUR 3,4 Mrd., der EPRA NNNAV je Aktie
stieg von EUR 2,97 auf EUR 2,99.

Die liquiden Mittel sind per Ende September 2017 mit EUR 242,2 Mio.
gestiegen (31. Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.). und haben sich durch
erfolgreiche Refinanzierungen und den Verkauf von nicht strategiekonformen
Immobilien bis Ende November 2017 auf rund EUR 580,0 Mio. erhöht. Die
IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer
Eigenkapitalquote von 38,8% bzw. 41,9% (31. Dezember 2016: 37,8%) unter
Berücksichtigung der zweiten incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018,
die nach dem Berichtszeitraum stattgefunden hat.
Für das laufende Geschäftsjahr 2017 wird unverändert die Ausschüttung einer
Basisdividende von EUR 0,06 je Aktie angestrebt.

Ergebnisentwicklung im Detail

Die Mieterlöse entwickelten sich in den ersten drei Quartalen 2017 stabil
und betragen EUR 174,1 Mio. nach EUR 174,0 Mio. in den ersten drei Quartalen
2016. Der mit dem Verkauf von Immobilien verbundene Abgang bei den
Mieterlösen konnte somit durch Fertigstellungen sowie Neuvermietungen
kompensiert werden. Im Bürobereich erhöhten sich die Mieterlöse im
Betrachtungszeitraum um 2,4% auf EUR 85,4 Mio., im Einzelhandelsbereich
lagen sie mit EUR 75,2 Mio. aufgrund der Portfoliobereinigung in Österreich
in etwa auf Vorjahresniveau.

Das Ergebnis aus Asset Management ist um 11,3% kräftig auf EUR 122,6 Mio.
gestiegen (Q1-3 2016: EUR 110,2 Mio.). Die Immobilienaufwendungen liegen
dabei mit EUR -60,2 Mio. (Q1-3 2016: EUR -71,4 Mio.) um 15,8% unter dem
Vorjahreswert. Ausschlaggebend dafür waren vor allem geringere
Instandhaltungsaufwendungen (EUR -16,0 Mio. nach EUR -20,7 Mio.),
Hauseigentümerbetriebskosten (EUR -8,3 Mio. nach EUR -12,9 Mio.) und
Leerstandskosten (EUR -8,9 Mio. nach EUR -10,0 Mio.). Die Ausbaukosten für
neu vermietete Flächen sind hingegen auf EUR -8,2 Mio. gestiegen (Q1-3 2016:
EUR -5,1 Mio.) als Folge des Abschlusses großflächiger Mietverträge.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen drehte mit EUR 2,7 Mio. ins Positive
(Q1-3 2016: EUR -28,4 Mio.) und ist durch die kontinuierliche
Portfoliooptimierung geprägt. Insgesamt beläuft sich die Neubewertung
(währungsbereinigt und währungsbedingt) auf EUR -4,4 Mio. (Q1-3 2016: EUR
-23,2 Mio.), wobei positiven Bewertungseffekten beim Verkauf von Immobilien
in Deutschland (Gerling Quartier) sowie Nicht-Kernländern negative Effekte
aus nicht strategiekonformen bzw. kleineren Immobilien in Österreich,
Tschechien und Rumänien gegenüber stehen. Das Verkaufsvolumen beläuft sich
auf EUR 152,3 Mio. (davon EUR 135,6 Mio. Asset Deals und EUR 16,7 Mio. Share
Deals).

Trotz deutlich positiver Bewertungseffekte bei den Projektentwicklungen in
Deutschland (EUR 24,1 Mio.), vor allem bei trivago, FLOAT und dem Cluster
Produktionstechnik, beläuft sich das Ergebnis aus Immobilienentwicklung auf
EUR -26,1 Mio. (Q1-3 2016: EUR 18,4 Mio.). Dieser Verlust ist - wie bereits
im zweiten Quartal berichtet - im Wesentlichen eine Folge von Mehrkosten bei
Vorratsimmobilien im Gerling Quartier sowie von offenen Verpflichtungen, die
aus Übergabe, Mängelbehebung und Fertigstellung der Kölner Immobilien
resultieren.

Das operative Ergebnis beträgt somit EUR 66,2 Mio. nach EUR 73,9 Mio. im
Vergleichszeitraum. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen dabei
mit EUR -39,9 Mio. um 9,3% über dem Vergleichswert des Vorjahres (EUR -36,5
Mio.). Das ist u.a. auf die Ausrollung diverser Sonderprojekte zur
nachhaltigen Effizienzsteigerung, etwa im IT-Bereich (EUR -2,6 Mio. nach EUR
-1,4 Mio.), zurückzuführen.

Auf die währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen entfallen EUR
1,4 Mio.
(Q1-3 2016: EUR -119,5 Mio.). Das Finanzergebnis drehte mit EUR 88,6 Mio.
ins Plus (Q1-3 2016: EUR -143,9 Mio.). Der Finanzierungsaufwand sank dabei
um 8,2% auf EUR -75,0 Mio. (Q1-3 2016: EUR -81,7 Mio.). Dies ist v.a. auf
die Zinsersparnis im Zuge der zu Jahresbeginn durchgeführten incentivierten
Wandlung von 43,4% der Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und der Emission
der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) zurückzuführen. Des Weiteren
wurde die mit 5,25% verzinste EUR 100 Mio. Unternehmensanleihe Anfang des
dritten Quartals getilgt. Das sonstige Finanzergebnis in Höhe von EUR -10,1
Mio. (Q1-3 2016: EUR -20,4 Mio.) resultiert im Wesentlichen aus der
Bewertung von Derivaten in Höhe von EUR -10,3 Mio. sowie dem Ergebniseffekt
aus der incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018 in Höhe von EUR -12,6
Mio. Die Bewertung der verbliebenen BUWOG-Aktien zum Börsenkurs per 30.
September 2017 trägt EUR 10,0 Mio. bei.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
sind auf EUR 175,1 Mio. (Q1-3 2016: EUR -43,4 Mio.) stark gestiegen. Diese
setzen sich wie folgt zusammen: EUR 38,8 Mio. entfallen auf Ergebnisanteile
der CA Immo sowie EUR 91,9 Mio. aus einer Wertaufholung der CA Immo-Aktien.
EUR 18,0 Mio. sind Gewinn aus dem Verkauf von 4,5 Mio. Stück BUWOG-Aktien
sowie EUR 25,8 Mio. stammen aus einer Bewertung der BUWOG-Aktien zum
Börsenkurs anlässlich der Beendigung der Bilanzierung nach der
Equity-Methode. Der Buchkurs der CA Immo-Aktie liegt per 30. September 2017
bei EUR 25,67 (31. Dezember 2016: EUR 21,02).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) ist mit EUR 154,0 Mio. stark positiv
(Q1-3 2016: EUR -215,9 Mio.). Die Ertragsteuern betragen im Berichtszeitraum
EUR -37,7 Mio. (Q1-3 2016: EUR -1,9 Mio.).

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR -175,4 Mio. und
umfasst den aufgegebenen Kernmarkt Russland (Q1-3 2016: EUR -184,7 Mio.). Es
ist vor allem auf einen negativen Bewertungseffekt in Höhe von EUR -157,8
Mio. in Folge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau an die FORT
Group zurückzuführen. Dieser entfällt mit EUR -56,1 Mio. auf
Firmenwertabschreibungen und mit EUR -123,8 Mio. auf das Immobilienvermögen;
latente Steuern in Höhe von EUR 22,2 Mio. wirken gegenläufig.

Der Kaufvertrag mit der FORT Group wurde am 13. November 2017 unterzeichnet,
das Closing der Transaktion soll im Dezember 2017 erfolgen. Wie mitgeteilt,
beläuft sich der Kaufpreis für das Reinvermögen auf bis zu RUB 15 Mrd. und
setzt sich aus drei Kaufpreisbestandteilen zusammen: aus einem baren
Kaufpreis in Höhe von RUB 5,0 Mrd. (umgerechnet mit einem Forward-Kurs zum
Jahresende EUR/RUB von 69,5730: EUR 71,9 Mio.), einer garantierten Zahlung
im Jänner 2022 in Höhe von RUB 1,0 Mrd. (umgerechnet mit einem fixierten
Kurs EUR/RUB von 68,9655: EUR 14,5 Mio. mit einem Barwert in Höhe von EUR
9,4 Mio.) und einem nicht ansatzfähigen, von den Umsatzerlösen der
Einkaufszentren im Jahr 2021 abhängigen Earn-out von bis zu RUB 9,0 Mrd.,
der ebenfalls im Jahr 2022 zahlbar ist. Weiters kann die IMMOFINANZ noch mit
bis zu RUB 1,0 Mrd. an einer etwaigen Realisierung von Eventualforderungen
aus laufenden Steuerrückerstattungsverfahren partizipieren.

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen ist in den ersten
drei Quartalen 2017 deutlich auf EUR 116,3 Mio. gestiegen (Q1-3 2016: EUR
-217,8 Mio.). Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus
aufgegebenen Geschäftsbereichen) hat sich ebenfalls stark verbessert und
beträgt EUR -59,1 Mio. (Q1-3 2016: EUR -409,5 Mio.). Das verwässerte
Ergebnis je Aktie beträgt EUR -0,05 (Q1-3 2016: EUR -0,41).

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für die ersten drei Quartale 2017 zum Stichtag
30. September 2017 ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 29.
November 2017 abrufbar.

Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in sieben Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und
Polen. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von
Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP
(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-
und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein
Immobilienvermögen von rund EUR 4,2 Mrd. (exkl. Russland), das sich auf mehr
als 250 Objekte verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex
ATX) und Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

Für Rückfragen kontaktieren Sie bitte:
Bettina Schragl
Head of Corporate Communications and Investor Relations
T +43 (0)1 88 090 2290
M +43 (0)699 1685 7290
communications@immofinanz.com
investor@immofinanz.com

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28.11.2017 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten,
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Warschau, Wien (Amtlicher Handel / Official Market)

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