IMMOFINANZ AG INH.
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DGAP-News: IMMOFINANZ AG: IMMOFINANZ dreht fortgeführtes Konzernergebnis auf EUR 181 Mio. stark ins Plus - Dividendenvorschlag auf 7 Cents je Aktie erhöht (deutsch)

04.04.2018 um 17:46 Uhr

IMMOFINANZ AG: IMMOFINANZ dreht fortgeführtes Konzernergebnis auf EUR 181 Mio. stark ins Plus - Dividendenvorschlag auf 7 Cents je Aktie erhöht

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DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Jahresergebnis
IMMOFINANZ AG: IMMOFINANZ dreht fortgeführtes Konzernergebnis auf EUR 181
Mio. stark ins Plus - Dividendenvorschlag auf 7 Cents je Aktie erhöht

04.04.2018 / 17:45
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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* Mieterlöse like-for-like um 4,5% gestiegen

* Operatives Ergebnis um 44,4% auf EUR 107,6 Mio. erhöht

* FFO 1 um 34,0% auf EUR 71,4 Mio. verbessert

* Netto-LTV auf 40,8% und Finanzierungskosten (ohne Derivate) auf 1,97%
reduziert

* Vermietungsgrad erreicht Bestwert von 94,2%

* Konzernergebnis (inkl. Russland) wie erwartet mit EUR -537,1 Mio.
negativ - davon entfallen EUR -540,2 Mio. auf rein buchhalterische
Reklassifizierung von Fremdwährungsdifferenzen aus Russland (kein Effekt
auf Eigenkapital und EPRA NAV)

* EPRA NAV je Aktie liegt bei EUR 2,86 (31.12.2016: EUR 3,12)

KENNZAHLEN (IN MEUR)// 2017 // in % // 2016*

Mieterlöse // 234,5 // 0,5% // 233,4
Ergebnis aus Asset Management // 150,8 // 13,4% // 133,1
Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 26,0 // n/a // -18,9
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -28,8 // <= -100,0% // -6,5
Operatives Ergebnis // 107,6 // 44,4% // 74,5
Finanzergebnis // 88,8 // n/a // -107,6
Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen // 181,0 // n/a //
-147,4
Konzernergebnis (inkl. aufgegebene Geschäftsbereiche / Russland) // -537,1
// -27,3% // -421,8
FFO 1 vor Steuern (exkl. Erg. aus Immobilienverkäufen und Entwicklung) //
71,4
// 34,0% // 53,2
FFO 2 vor Steuern (inkl. Ergebnis aus Immobilienverkäufen) // 97,4 // >100%
// 34,3

* 12-monatiger Vergleichszeitraum, ungeprüft

Die IMMOFINANZ hat im Geschäftsjahr 2017 das Konzernergebnis aus
fortgeführten Geschäftsbereichen (exkl. Russland) mit EUR 181,0 Mio.
signifikant ins Plus gedreht (2016*: EUR -147,4 Mio.). Das entspricht einem
Ergebnis je Aktie in Höhe von EUR 0,17 (2016*: EUR -0,15). Die Mieterlöse
konnten trotz fortschreitendem Verkauf nicht strategiekonformer Immobilien
leicht gesteigert werden und betrugen EUR 234,5 Mio. (2016*: EUR 233,4
Mio.). Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe
(like-for-like) sind die Mieterlöse deutlich um 4,5% auf EUR 200,0 Mio.
(annualisiert) gestiegen. Beim Ergebnis aus Asset Management zeigt sich ein
Zuwachs um 13,4% auf EUR 150,8 Mio. Das operative Ergebnis konnte somit um
44,4% auf EUR 107,6 Mio. (2016*: EUR 74,5 Mio.) verbessert werden. Das
Finanzergebnis drehte mit EUR 88,8 Mio. stark ins Plus (2016*: EUR -107,6
Mio.). Das ist vor allem eine Folge positiver Bewertungseffekte bei den
Beteiligungen an CA Immo und BUWOG und eines gesunkenen
Finanzierungsaufwands.

Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus aufgegebenen
Geschäftsbereichen/Russland) ist wie erwartet mit EUR -537,1 Mio. negativ
(2016*: EUR -421,8 Mio.). Im Ergebnis aus Russland ist - wie bereits im
Rahmen der Q3-Zahlen mitgeteilt - eine rein buchhalterische
Reklassifizierung von kumulierten historischen Differenzen aus der
Fremdwährungsumrechnung in die Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von EUR
-540,2 Mio. enthalten. Diese Reklassifizierung ist weder cash-wirksam, noch
werden dadurch das Konzern-Eigenkapital oder der EPRA NAV gemindert. Darüber
hinaus spiegelt sich im Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs (wie
bereits im Q3 mitgeteilt) ein negativer Bewertungseffekt in Höhe von EUR
-160,6 Mio. infolge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau an
die FORT Group wider.

"Wir haben das zurückliegende Geschäftsjahr 2017 konsequent genutzt, um die
letzten großen Altlasten zu bereinigen, die Bilanz zu stärken, das operative
Geschäft zu optimieren und die Kosten zu senken. Der kurz vor Jahresende
erfolgte Verkauf des russischen Einzelhandelsportfolios markiert dabei den
Schlusspunkt einer für die Anleger langen Restrukturierungsphase. Unsere
Bilanz ist nun gestärkt und wetterfest: Das Immobilienvermögen beträgt rund
EUR 4,2 Mrd., der Wert unseres CA Immo-Anteils hat sich auf mehr als EUR 680
Mio. erhöht, unsere liquiden Mittel sind deutlich auf rund EUR 480 Mio.
gestiegen und unser Verschuldungsgrad in Form des Netto-LTV hat sich auf
40,8% verbessert", kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die
Entwicklung. "Unser übergeordnetes Ziel dieser mehrjährigen Neuausrichtung
der IMMOFINANZ galt der Herstellung eines stabilen und deutlich gestärkten
Unternehmens, das nachhaltig attraktive Dividenden ausschüttet, eine solide
Grundlage für weiteres Wachstum aufweist und damit auch eine führende Rolle
in einer möglichen, künftigen Konsolidierung des Gewerbeimmobiliensektors
einnehmen kann."

Der ordentlichen Hauptversammlung am 11. Mai 2018 soll eine Dividende in
Höhe von 7 Cents je Aktie (Vorjahr: 6 Cents) vorgeschlagen werden. Die
Ausschüttung ist gemäß den Bestimmungen des österreichischen Steuerrechts
als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für in Österreich
ansässige natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ im Privatvermögen
halten, steuerfrei. [1]

Der nachhaltige FFO 1 vor Steuern (exklusive Ergebnis aus
Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklung) ist auf EUR 71,4 Mio.
gestiegen (2016*: EUR 53,2 Mio.) und der FFO 2 vor Steuern (inklusive
Ergebnis aus Immobilienverkäufen) auf EUR 97,4 Mio. (2016*: EUR 34,3 Mio.).

Kostensenkungen erzielt

Deutliche Fortschritte wurden auch bei der Kosteneffizienz erzielt. So
reduzierte sich der Personalaufwand (fortgeführt) um 16,2% auf rund EUR
-33,7 Mio. Der Finanzierungsaufwand sank um 13,8% auf EUR -94,9 Mio. (2016*:
EUR -110,0 Mio.). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten ohne Derivate
liegen mit 1,97% erstmals unter der 2%-Marke (31. Dezember 2016: 2,64%). Der
Netto Loan-to-Value hat sich auf 40,8% deutlich verbessert (31. Dezember
2016: 49,0%). Die liquiden Mittel sind auf EUR 479,3 Mio. gestiegen (31.
Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.).

Der Vermietungsgrad hat sich um 4,6 Prozentpunkte auf 94,2% erhöht bei einer
Bruttorendite von 6,4% (31. Dezember 2016: 89,6%; Bruttorendite: 6,1%). Im
Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 91,9% gesteigert werden
(31. Dezember 2016: 87,3%), wobei die unter der neuen Büromarke myhive
gebündelten Büroimmobilien einen Vermietungsgrad von 93,0% (Bruttorendite:
5,7%) aufweisen. Die Einzelhandelsimmobilien sind mit 97,2% bereits nahezu
vollvermietet (31. Dezember 2016: 93,0%). Die Retail Parks STOP SHOP weisen
einen Vermietungsgrad von 97,9% (Bruttorendite: 7,9%) auf und die VIVO!
Shopping Center von 96,8% (Bruttorendite: 7,8%).

Der EPRA Net Asset Value erhöhte sich um 6,8% auf EUR 3,2 Mrd. Der EPRA NAV
je Aktie liegt bei EUR 2,86 (31. Dezember 2016: EUR 3,12), wobei der
Rückgang primär auf die höhere Aktienanzahl sowie den negativen
Bewertungseffekt aus dem Verkauf des Einzelhandelsportfolios Moskau
zurückzuführen ist. Der EPRA Triple Net Asset Value stieg um 11,6% auf EUR
3,2 Mrd., der EPRA NNNAV je Aktie beträgt EUR 2,84 (31. Dezember 2016: EUR
2,97).

Ausblick

Für das laufende Geschäftsjahr 2018 ist die Erhöhung der Dividende auf 8
Cents (EUR 0,08) je Aktie geplant.

Die IMMOFINANZ bestätigt und konkretisiert ihre Mittelfrist-Guidance für die
Entwicklung des nachhaltigen FFO. Bis 2019 werden folgende Faktoren zum
Wachstum des FFO 1 beitragen: Im Bereich der Finanzierungskosten sollen
weitere Einsparungen von EUR 23,5 Mio. erzielt werden. Aufgrund der im Jahr
2017 getätigten Refinanzierungen wird der Großteil davon ab dem 1. Quartal
2018 bereits realisiert. Aus künftigen Mieterlösen durch die Fertigstellung
von Entwicklungsprojekten werden EUR 21,2 Mio. FFO-Steigerung erwartet.
Geplante allgemeine Kosteneinsparungen, etwa bei Overheads und bei den
Immobilienaufwendungen, belaufen sich auf EUR 19,9 Mio. Damit soll der FFO 1
vor Steuern exklusive wirtschaftlichem Anteil an der CA Immo im Jahr 2019
bei mehr als EUR 100 Mio. zu liegen kommen. Darüber hinaus errechnet sich
auf Basis der aktuellen FFO-Guidance der CA Immo für 2019 ein
wirtschaftlicher Anteil von zumindest EUR 34,4 Mio.

Ergebnisentwicklung 2017 im Detail

Die Mieterlöse konnten leicht gesteigert werden und betragen EUR 234,5 Mio.
nach EUR 233,4 Mio. im ungeprüften 12-Monatszeitraum 2016*. Der mit dem
Verkauf von nicht strategiekonformen Immobilien verbundene Abgang bei den
Mieterlösen konnte somit durch Fertigstellungen sowie Neuvermietungen
kompensiert werden. Im Bürobereich erhöhten sich die Mieterlöse im
Betrachtungszeitraum um 2,5% auf EUR 113,3 Mio. und im Einzelhandelsbereich
um 1,0% auf EUR 103,5 Mio.

Das Ergebnis aus Asset Management ist um 13,4% kräftig auf EUR 150,8 Mio.
gestiegen (2016*: EUR 133,1 Mio.). Die Immobilienaufwendungen liegen dabei
mit EUR -95,0 Mio. (2016*: EUR -111,5 Mio.) um 14,9% unter dem
Vergleichswert. Ausschlaggebend dafür waren vor allem geringere
Instandhaltungsaufwendungen (EUR -28,9 Mio. nach EUR -38,9 Mio.*),
Hauseigentümerbetriebskosten (EUR -13,0 Mio. nach EUR -18,1 Mio.*) und
Leerstandskosten (EUR -12,1 Mio. nach EUR -13,2 Mio.*).

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen drehte mit EUR 26,0 Mio. deutlich ins
Positive (2016*: EUR -18,9 Mio.). Dabei wirkte sich vor allem ein
Ergebnisbeitrag aus der Endkonsolidierung in Höhe von EUR 32,9 Mio. (2016*:
EUR 5,8 Mio.) positiv aus. Dieser stammt fast gänzlich aus der nicht
cash-wirksamen Reklassifizierung von kumulierten historischen
Fremdwährungsdifferenzen in die Gewinn- und Verlustrechnung als Folge des
Verkaufs einer ukrainischen Grundbesitzgesellschaft. Insgesamt beläuft sich
die Neubewertung von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem
Immobilienvermögen (währungsbereinigt und währungsbedingt) auf EUR -4,8 Mio.
(2016*: EUR -10,5 Mio.) und ist u.a. eine Folge der Portfoliooptimierung im
österreichischen Einzelhandelsbereich.

Trotz deutlich positiver Bewertungseffekte bei den Projektentwicklungen in
Deutschland (EUR 35,2 Mio.), vor allem bei trivago, FLOAT und dem im
zurückliegenden Geschäftsjahr fertiggestellten Cluster Produktionstechnik,
beläuft sich das Ergebnis aus Immobilienentwicklung auf EUR -28,8 Mio.
(2016*: EUR -6,5 Mio.). Dieser Verlust ist - wie bereits im 2. Quartal 2017
berichtet - im Wesentlichen eine Folge von Mehrkosten bei Vorratsimmobilien
im Gerling Quartier sowie von offenen Verpflichtungen, die aus Übergabe,
Mängelbehebung und Fertigstellung der Kölner Immobilien resultieren. Das
Gerling Quartier wurde bereits verkauft, ein Closing der Transaktionen wird
im Geschäftsjahr 2018 erwartet.

Das operative Ergebnis erhöhte sich somit stark auf EUR 107,6 Mio. nach EUR
74,5 Mio.* im Vergleichszeitraum. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
konnten dabei um 5,6% auf EUR -49,2 Mio. gesenkt werden (2016*: EUR -52,1
Mio.), u.a. als Folge gesunkener Rechts-, Prüfungs- und
Beratungsaufwendungen.

Auf die währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen entfallen EUR
6,5 Mio. (2016*: EUR -109,8 Mio.). Das Finanzergebnis drehte mit EUR 88,8
Mio. deutlich ins Plus (2016*: EUR -107,6 Mio.). Durch die im
zurückliegenden Geschäftsjahr getätigten Refinanzierungen konnte der
Finanzierungsaufwand dabei um 13,8% auf EUR -94,9 Mio. gesenkt werden
(2016*: EUR -110,0 Mio.). Dies ist v.a. auf die Zinsersparnis im Zuge der
incentivierten Wandlungen der Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und die
Emission der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) sowie auf
Refinanzierungen auf Objektebene zurückzuführen. Des Weiteren wurde die mit
5,25% verzinste EUR 100 Mio. Unternehmensanleihe getilgt.

Das sonstige Finanzergebnis in Höhe von EUR -12,1 Mio. (2016*: EUR 13,1
Mio.) ist auf die Bewertung von Derivaten in Höhe von EUR 8,2 Mio. sowie den
Ergebniseffekt aus den incentivierten Wandlungen der Wandelanleihe 2018 in
Höhe von EUR -37,7 Mio. zurückzuführen. Aufwertungen der verbliebenen
BUWOG-Aktien in der Höhe von EUR 11,3 Mio. sowie von Immobilienfondsanteilen
EUR 2,9 Mio. resultierten in einem positiven Ergebnisbeitrag.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
sind auf EUR 200,0 Mio. (2016*: EUR -19,8 Mio.) stark gestiegen. Diese
setzen sich wie folgt zusammen: EUR 61,5 Mio. entfallen auf Ergebnisanteile
der CA Immo sowie EUR 91,9 Mio. aus einer Wertaufholung der CA Immo-Aktien.
EUR 18,1 Mio. stammen aus dem Gewinn, der beim Verkauf von 4,5 Mio. Stück
BUWOG-Aktien erzielt wurde, und weitere EUR 25,8 Mio. resultieren aus einer
Bewertung der BUWOG-Aktien zum Börsenkurs anlässlich der Beendigung der
Bilanzierung nach der Equity-Methode. Der Buchkurs der CA Immo-Aktie liegt
per 31. Dezember 2017 bei EUR 26,55 (31. Dezember 2016: EUR 21,02).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern ist mit EUR 200,4 Mio. stark positiv (2016*:
EUR -168,9 Mio.). Die Ertragsteuern betragen im Berichtszeitraum EUR -19,4
Mio. (2016*: EUR 21,4 Mio.).

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR -718,1 Mio.
(2016*: EUR -274,4 Mio.) und ist - wie bereits berichtet - primär auf eine
Reklassifizierung von kumulierten historischen Differenzen aus der
Fremdwährungsumrechnung in die Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von EUR
-540,2 Mio. zurückzuführen. Diese waren in den zurückliegenden Jahren gemäß
IAS 21 über das sonstige Ergebnis (other comprehensive income, OCI) direkt
im Eigenkapital zu erfassen. Diese Reklassifizierung ist weder cash-wirksam,
noch werden beim Abgang das Konzern-Eigenkapital oder der EPRA NAV
gemindert. Die negativen Fremdwährungsdifferenzen resultieren daraus, dass
der Einstieg in den russischen Markt zu Zeiten eines, am heutigen
Wechselkurs EUR/RUB gemessen, deutlich stärkeren Rubels erfolgt ist. Darüber
hinaus spiegelt sich im Ergebnis ein negativer Bewertungseffekt in Höhe von
EUR -160,6 Mio. infolge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau
an die FORT Group wider.

Der Kaufvertrag mit der FORT Group wurde am 13. November 2017 unterzeichnet,
das Closing der Transaktion erfolgte am 6. Dezember 2017. Wie mitgeteilt,
beläuft sich der Kaufpreis für das Reinvermögen auf bis zu RUB 15,0 Mrd. und
setzt sich aus drei Kaufpreisbestandteilen zusammen: aus einem baren
Kaufpreis in Höhe von RUB 5,0 Mrd. (umgerechnet rund EUR 72,0 Mio.), der
bereits geflossen ist, einer garantierten Zahlung im Jänner 2022 in Höhe von
RUB 1,0 Mrd. (umgerechnet mit einem fixierten Kurs EUR/RUB von 68,9655: EUR
14,5 Mio. mit einem Barwert zum Closing-Zeitpunkt in Höhe von EUR 9,4 Mio.)
und einem nicht bilanzierten, von den Umsatzerlösen der Einkaufszentren im
Jahr 2021 abhängigen Earn-out von bis zu RUB 9,0 Mrd., der ebenfalls im Jahr
2022 zahlbar ist. Weiters kann die IMMOFINANZ noch mit bis zu RUB 0,8 Mrd.
an einer etwaigen Realisierung von Eventualforderungen aus laufenden
Steuerrückerstattungsverfahren partizipieren.

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen hat sich
signifikant auf EUR 181,0 Mio. verbessert (2016*: EUR -147,4 Mio.). Das
entspricht einem fortgeführten Ergebnis je Aktie in Höhe von EUR 0,17
(2016*: EUR -0,15). Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus
aufgegebenen Geschäftsbereichen/Russland) beträgt EUR -537,1 Mio. (2016*:
EUR -421,8 Mio.). Das ist ein Ergebnis je Aktie von EUR -0,51 (2016*: EUR
-0,43).

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für das Geschäftsjahr 2017 zum Stichtag 31.
Dezember 2017 ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 5. April
2018 abrufbar.

Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in sieben Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und
Polen. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von
Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP
(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-
und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein
Immobilienvermögen von rund EUR 4,2 Mrd., das sich auf mehr als 230 Objekte
verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und
Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

Für Rückfragen kontaktieren Sie bitte:

Bettina Schragl
Head of Corporate Communications and Investor Relations
T +43 (0)1 88 090 2290
M +43 (0)699 1685 7290
communications@immofinanz.com
investor@immofinanz.com

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[1] Vorbehaltlich gewisser Ausnahmen, etwa wenn die Summe der
Einlagenrückzahlungen die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktien
übersteigt

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04.04.2018 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten,
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Medienarchiv unter http://www.dgap.de

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Sprache: Deutsch
Unternehmen: IMMOFINANZ AG
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Internet: http://www.immofinanz.com
ISIN: AT0000809058
WKN: 911064
Börsen: Freiverkehr in Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart;
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671337 04.04.2018

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