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OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL) / Erneut breites Wachstum von Miet- und ...

23.01.2019 um 10:49 Uhr

Erneut breites Wachstum von Miet- und Eigentumskaufpreisen in den
deutschen Big 8 - Jährliches Miet- und Kaufpreiswachstum zum
Jahresende 2018 über dem Fünf-Jahresschnitt
Frankfurt (ots) - Im zweiten Halbjahr 2018 lag das Wachstum der
angebotenen Mietpreise* in den acht von JLL untersuchten Städten**
gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr im Mittel bei 6,5 Prozent
und damit über dem Fünf-Jahresschnitt von 5,3 Prozent. Die Spanne
reicht dabei von 4,1 Prozent in Düsseldorf bis 8,1 Prozent in Berlin.
Seit 2013 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um etwa 30
Prozent erhöht.

Erneut beschleunigt hat sich das Wachstum der angebotenen
Kaufpreise*, im Schnitt auf 9,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 8,5
Prozent sind es jährlich im Fünf-Jahresmittel. Zweitstellig wuchsen
die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt (11,2 %), Berlin
(16,1 %) und Leipzig (19,9 %). Die niedrigsten Wachstumsraten wurden
in Düsseldorf (3,0 %) und Köln (2,9 %) erzielt.

"Wurden 2017 und zu Beginn des Jahres 2018 beim Mietpreiswachstum
in allen von JLL untersuchten Städten langjährige Tiefstände
erreicht, so ist das Niveau aktuell auf breiter Front wieder
angestiegen und liegt in fast allen Städten oberhalb des fünfjährigen
Mittels der jährlichen Wachstumsraten", so Roman Heidrich, Senior
Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Und weiter:
"Die Gründe für die weiter steigendenden Mietpreise sind vielfältiger
Art: Das Angebot von neuen Mietwohnungen wächst nur sehr langsam,
auch wenn die Zahl der Baugenehmigungen Hoffnung auf steigende
Fertigstellungen macht. Gleichzeitig hält der Zuzug in den Städten
weiter an. Darüber hinaus werden, statt Geld und Energie in die
Schaffung von Mietwohnraum zu stecken, Vorschriften für Bauherren
verschärft, Anteile von gefördertem Wohnraum erhöht und insbesondere
in Berlin viel Geld für die Ausübung von Vorkaufsrechten gesteckt."
Insbesondere das Spitzenmietsegment könne auf ein hohes Wachstum
verweisen, während bei den unteren Mietpreisklassen das Wachstum
unterdurchschnittlich war.

Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory
JLL Frankfurt, ergänzt: "In den deutschen Top-Städten ist die Zahl
der Haushalte seit 2013 um etwa 3,6 Prozent gestiegen, der
Wohnungsbestand hingegen um lediglich 2,9 Prozent. In vielen Städten
wird nicht einmal das eigene kommunale Ziel für
Wohnungsfertigstellungen erreicht. Zusammen mit einem über viele
Jahre angewachsenen Nachfrageüberhang wirkt sich das verknappte
Angebot auch auf die Preise für Eigentumswohnungen aus." Anders aber
als im Mietwohnungsmarkt sind auf dem Eigentumswohnungsmarkt die
stärksten Preisschübe nicht im Spitzensegment, sondern maßgeblich in
den untersten Kaufpreisklassen zu beobachten. "Nur in diesem Segment
ist für viele Käufer offensichtlich noch die Finanzierbarkeit gegeben
und (noch) sind sie bereit, trotz steigender Kaufpreise, aktiv zu
werden. Durch die stark gestiegenen Kaufpreise in zentralen Lagen
werden nun vermehrt Randlagen und damit preiswertere Standorte ins
Auge gefasst werden. Durch diese räumliche Ausdehnung der Nachfrage
erfahren diese tendenziell eher preiswerteren Lagen jetzt auch einen
Preisschub. Aber auch der Mangel an Investmentalternativen, zum
Beispiel auf dem Anleihenmarkt und in letzter Zeit auch auf den
volatilen Aktienmärkten, treibt viele Investoren in den
Wohneigentumsmarkt", ergänzt Grimm.

Städteergebnisse im Überblick

Höchste Mietpreisdynamik nach wie vor in Berlin - In Leipzig
Preisdynamik bei Eigentumswohnungen am stärksten

In Berlin hält der Nachholprozess im Hinblick auf die Mietpreise
nach wie vor an. Im zweiten Halbjahr 2018 hat die Stadt mit einer
Wachstumsrate gegenüber dem Vorjahr von 9,0 Prozent erstmals eine
mittlere Angebotsmiete von über 12 Euro/m²/Monat überschritten. Damit
weist die Hauptstadt erneut das höchste jährliche Mietpreiswachstum
der analysierten acht Städte auf. Der Fünf-Jahresschnitt (8,1
Prozent) ist übertroffen. Auch wenn sich das Fertigstellungsvolumen
in Berlin seit dem letzten Tiefstwert im Jahr 2009 auf knapp 13.000
Wohnungen 2017 mehr als vervierfacht hat, bleibt das durch den
Berliner Senat gesteckte Fertigstellungsziel von jährlich 20.000
Wohnungen in weiter Ferne. Ein hoher Bauüberhang durch einen
deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen lässt jedoch eine höhere Zahl
an Baufertigstellungen in den kommenden Jahren erwarten.
Nichtsdestotrotz ist mit dem über viele Jahre aufgebauten
Nachfrageüberhang davon auszugehen, dass die Mieten noch einige Jahre
weiter steigen werden.

Auch die Dynamik auf dem Eigentumswohnungsmarkt hält weiter an.
Erneut konnte ein zweistelliges Wachstum verzeichnet werden. Im
Mittel kosten Wohnungen zum Kauf etwa 4.460 Euro/m² und damit ca. 16
Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Mit diesem Anstieg der
Kaufpreise hat sich Berlin innerhalb eines Jahres vom fünften auf den
dritten Platz unter den acht Städten vorgeschoben. Die größten
Preissteigerungen sind in Stadtrandlagen wie Lichterfelde,
Lichtenberg, Rudow oder Hermsdorf zu notieren.

Leipzig weist nach Berlin die zweitstärkste Dynamik am
Mietwohnungsmarkt auf. Die mittlere Angebotsmiete erreicht 7,30
Euro/m²/Monat, entsprechend Plus sechs Prozent gegenüber dem
Vorjahreszeitraum. Vor allem Neubauten wurden stark nachgefragt und
werden nun für 10,55 Euro/m²/Monat im Durchschnitt angeboten - fast
13 Prozent mehr als noch vor einem Jahr bzw. 75 Prozent mehr als noch
vor fünf Jahren.

Der Leipziger Eigentumswohnungsmarkt hat mit einem Plus von 20
Prozent sogar die Spitzenposition hinsichtlich der Preisdynamik unter
den großen deutschen Metropolen übernommen. Mit 2.170 Euro/m² liegt
das mittlere Niveau allerdings auch weit unter dem der anderen Big 8
Städte. Besonders im Norden und Nordosten Leipzigs sind viele neue
Eigentumswohnungen zu überdurchschnittlichen Preisen auf den Markt
gekommen, die bei einem anhaltend geringen Fertigstellungsvolumen
einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung am Gesamtmarkt haben.

In Hamburg, der im Fünf-Jahresschnitt am wenigsten volatile
Mietmarkt, legte das Mietpreiswachstum 2018 mit einem jährlichen
Wachstum von knapp acht Prozent auf mittlerweile 12,50 Euro/m²/Monat
stark zu. Beschleunigend wirkt hier das im Vergleich zu den Jahren
2012 bis 2015 weiter nachlassende Fertigstellungsvolumen. Erfreulich
ist die Zahl der Baugenehmigungen 2018, die ein drittes Jahr in Folge
die Zielmarke von 10.000 erreicht haben. Damit ist die Grundlage für
mehr Fertigstellungen gelegt.

Moderater dagegen ist der Kaufpreisanstieg ausgefallen. Aktuell
werden Wohnungen im Mittel für 4.450 Euro/m² angeboten, 5,2 Prozent
teurer als noch vor einem Jahr. Besonders stark fiel der Anstieg im
Hamburger Norden mit plus zehn Prozent aus.

Frankfurt ist der deutsche Wohnungsmarkt mit dem höchsten Anstieg
der Mieten bei kleinen Wohnungen. Während das mittlere Mietniveau
verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 6,4 Prozent auf 14,90
Euro/m²/Monat angestiegen ist, müssen für Wohnungen mit weniger als
45 m² Wohnfläche im Mittel 19,00 Euro/m²/Monat und damit über 16
Prozent mehr als 2017 bezahlt werden. Insbesondere das Areal um das
Europaviertel gilt als Vorbild für viele internationale
Mikrowohnkonzepte in Deutschland. Neben den hochpreisigen
Innenstadtquartieren entwickelt sich aktuell der Osten der Stadt,
rund um den Standort der Europäischen Zentralbank und dem Osthafen
mit den höchsten Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent, sehr
dynamisch. Auch die Stadtteile Bornheim und Fechenheim wurden von
dieser Entwicklung erfasst.

Bei Eigentumswohnungen sind maßgeblich die Gebiete westlich und
nordwestlich der Innenstadtareale von starken Preissteigerungen
gekennzeichnet. In den letzten zwei Jahren liegt das Plus bei
immerhin mehr als 50 Prozent. Dort finden sich viele städtebauliche
Projekte.

In den Innenstadtarealen liegt das Kaufpreisniveau bei mehr als
6.500 Euro/m². Stadtweit wurden im zweiten Halbjahr 2018 Wohnungen
für 5.370 Euro/m² (+11 % gegenüber dem Vorjahr) im Mittel angeboten.

Gleichauf zeigt sich der Anstieg der angebotenen Mietpreise zum
Vorjahreszeitraum in Stuttgart und München mit 6,2 Prozent auf 14,55
bzw. 19,60 Euro/m²/Monat. München nähert sich damit rasant der
20-Euro-Marke. Beiden Städten gemeinsam ist, dass die höchsten
Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent in den letzten zwei
Jahren vorrangig in einigen City-Rand-Lagen stattgefunden haben.
Diese Areale profitieren von ihrer guten bis sehr gute ÖPNV-Anbindung
und zeichneten sich in der Vergangenheit gleichzeitig durch ein
moderates Mietniveau im Vergleich zu den Innenstadtlagen aus. Es ist
jedoch damit zu rechnen, dass sich zumindest in den gewachsenen
Quartieren die Mietpreise angleichen werden.

Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen hat das bereits
hochpreisige München weitere überdurchschnittliche Preissteigerungen
erfahren. Mit 7.560 Euro/m² müssen Käufer fast zehn Prozent mehr
bezahlen als noch im Vorjahr. Eine Verlangsamung des
Kaufpreiswachstums ist weder bei den geringer- noch bei den
höherpreisigen Wohnungen in Sicht. Nicht zuletzt die Verfügbarkeit
von Bauland stellt hier eine der relevanten limitierenden Faktoren
bei der Schaffung von neuem Wohnraum dar. Rund um die Stadtgrenze
werden letzte zusammenhängende Flächen für den Wohnungsbau
entwickelt. In Stuttgart liegt das Kaufpreiswachstum mit 8,4 Prozent
unter dem 5-Jahresmittel von 9,8 Prozent. Im Mittel müssen 4.410
Euro/m² aufgewandt werden.

In der viertgrößten deutschen Stadt Köln sind es ebenfalls die
Stadtrandlagen, in denen der Mietpreiszuwachs stark zugelegt hat.
Während gegenüber dem Vorjahr das mittlere Mietniveau um 5,4 Prozent
auf nun 11,80 Euro/m²/Monat angestiegen ist, konnten beispielsweise
in Nippes über 11 Prozent Anstieg bei den mittleren und sogar 20
Prozent bei den Spitzenmieten beobachtet werden. Anders als in den
vergangenen Jahren wird der Mietpreisanstieg in der Domstadt weiter
voranschreiten, da die Fertigstellungszahlen stark zurückgegangen
sind und auch die Pipeline in Form von Baugenehmigungen wieder das
Niveau von 2013 erreicht hat.

Inwiefern die Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter steigen,
bleibt noch offen. Aktuell weist Köln mit einem jährlichen Anstieg
von lediglich 2,9 Prozent auf nun 3.580 Euro/m² das geringste
Wachstum der acht untersuchten Städte aus. Insbesondere im
Spitzensegment fiel es mit 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr
besonders gering aus.

In Düsseldorf ist das Fertigstellungsvolumen stark angestiegen und
erreicht annähernd das Niveau des von der Stadt vorgegebenen
Fertigstellungsziels von 3.000 Wohnungen pro Jahr. Die
Baugenehmigungen überschreiten diese Zielgröße sogar, so dass sich
mittelfristig die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in der
nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wieder verringern wird.
Diese Entwicklung wirkt sich auch auf den Mietwohnungsmarkt aus. Die
jährliche Preissteigerung von 4,1 Prozent bewegt sich auf dem
Fünf-Jahresdurchschnitt. Die mittleren Angebotsmieten kommen im
zweiten Halbjahr 2018 auf 11,45 Euro/m²/Monat. Auch bei den
Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu den anderen
deutschen Metropolen wenig Dynamik zu beobachten. Mit 3.740 Euro/m²
liegen die mittleren Kaufpreise lediglich 3 Prozent über dem Preis
des Vorjahreszeitraumes und weit unter dem Fünf-Jahresschnitt. Die
höchsten Kaufpreise - mit mehr als 6.000 Euro/m² - werden dabei in
der Altstadt und im Süden von Niederkassel erreicht.

Anmerkungen

Der Wohnungsmarktüberblick 2. Halbjahr 2018 von JLL erscheint am
24. Februar 2019

*Angebotsmiet- bzw. -kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50
Prozent der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50
Prozent darunter. Betrachtet werden die jeweiligen
12-Monats-Zeiträume (H2 2018 gegenüber H2 2017).

**JLL untersucht seit 2004 halbjährlich die Entwicklungen auf dem
Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt
am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden
insgesamt 49.000 Mietangebote sowie 31.000 Kaufangebote für
Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze
reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen
und Wohnungsgrößen.

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