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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für das 1.
Halbjahr 2022 / Flächenumsatz auf dem Büromarkt deutlich über
Vorjahresniveau
Frankfurt/Main (ots) - Die deutschen Büromärkte haben im zweiten Quartal ihren
Erholungskurs fortgesetzt. Trotz der seit Ausbruch des Ukraine-Kriegs deutlich
gestiegenen geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten hat sich das
Anmietungsgeschehen im Frühjahr weiter belebt. Insgesamt wurden an den acht
Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und
München im ersten Halbjahr rund 1,82 Mio. m² umgesetzt. Damit wurde das
Vorjahresergebnis um 34 % übertroffen und das aktuelle Resultat notiert knapp 10
% über dem 5-Jahresdurchschnitt sowie 12 % über dem 10-Jahresdurchschnitt. Die
Märkte bewegen sich im Durchschnitt auf einem Niveau, das dem des Jahres 2018
entspricht. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten
Ergebnisse im Überblick:

- Mit 1,82 Mio. m² Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber H1 2021 (+34 %)
- Leerstandsanstieg verlangsamt sich weiter
- Leerstandsquote nur in Essen, Düsseldorf und Frankfurt über 5 %
- Spitzenmieten stabil bis steigend, Durchschnittsmieten in allen Märkten mit
deutlichem Plus

"Die deutschen Büromärkte befinden sich aktuell weiter auf Erholungskurs und das
Anmietungsgeschehen hat im Frühjahr 2022 noch einmal Fahrt aufgenommen. Der
Büroflächenumsatz übertrifft das Ergebnis aus dem ersten Halbjahr 2021 um 34 %,
und der jetzt für das zweite Quartal notierte Umsatz übersteigt um
beeindruckende 25 % das Volumen aus dem Vorquartal. Dies ist umso
bemerkenswerter, da wir uns seit Ausbruch des Kriegs gegen die Ukraine Ende
Februar in gesamtwirtschaftlich sehr herausfordernden Zeiten befinden, denen
sich kein Unternehmenslenker entziehen kann. Die Entscheider wissen um die an
Wachstumstempo verlierende deutsche Wirtschaft und die deutlich eingetrübten
Konjunkturaussichten. Viele von ihnen stehen darüber hinaus vor der Aufgabe,
neue Arbeitsmuster inklusive Homeoffice, Hybridmodellen und Arbeiten in Präsenz
in ihrem Unternehmen einführen und auch etablieren zu müssen. Und dennoch oder
auch vielleicht gerade deswegen: Sie entscheiden sich jetzt für neue Flächen.
Hier kommen sicherlich Nachholeffekte der Corona-Pandemie zum Tragen, aber
vielmehr dürfte die Bedeutung, die dem Büro nach zwei Jahren Pandemie in der
Unternehmensentwicklung beigemessen wird, eine entscheidende Rolle spielen. Für
viele Firmen hat sich das Büro in den vergangenen Monaten als zentraler Ort des
Kommunizierens und des kreativen Arbeitens herauskristallisiert. Für sie ist es
der Treffpunkt schlechthin, an dem neue Ideen und Produkte entstehen und wo
allen voran Unternehmenskultur entsteht und auch gelebt werden kann. Wieviel
Fläche pro Mitarbeiter benötigt wird, wieviel Arbeitsplätze vorzuhalten sind, in
welchem Verhältnis Meeting- und Konferenzfazilitäten zu Kommunikationszonen und
Arbeitsplätzen stehen sollten - all das muss sicherlich noch wachsen und sich
entwickeln. Dies gilt auch für die Frage, welche Flächenqualitäten und welche
Standorte zur jeweiligen Firmenkultur passen. Fakt ist: es wird angemietet. Die
deutschen Büromärkte sind in Bewegung und im Moment auf einem guten Kurs", so
Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Flächenumsatz in allen Märkten gegenüber Vorjahr gestiegen

Für alle deutschen Bürohochburgen kann gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg des
Flächenumsatzes vermeldet werden. An die Spitze des Feldes in Sachen
Umsatzsteigerung hat sich München gesetzt. Mit einem Plus von 67 % kommt die
bayerische Landeshauptstadt auf ein aktuelles Resultat von 391.000 m². Die
Dynamik aus dem starken ersten Quartal hat somit im zweiten Quartal hier ihre
Fortsetzung gefunden und zu einem Ergebnis deutlich über dem
10-Jahresdurchschnitt beigetragen, das auch vor dem Berliner Resultat notiert.
Die Bundeshauptstadt präsentiert sich auf hohem Niveau insgesamt stabil und
registriert einen Flächenumsatz von 364.000 m² (+8 %). Sehr starke Ergebnisse
werden weiterhin für Köln und Hamburg registriert. Ein fulminantes zweites
Quartal hat zum zweitbesten Halbjahresergebnis in der Historie der Hansestadt
mit jetzt 302.000 m² (+42 % gegenüber dem Vorjahr) beigetragen. Ähnlich fällt
die Marktdynamik in der Domstadt aus, wo das sehr lebhafte Anmietungsgeschehen
in den Frühjahrsmonaten für das stärkste erste Halbjahr mit 232.000 m² (+45 %)
verantwortlich zeichnet. Für Frankfurt wird ein im langjährigen Vergleich
überdurchschnittliches Ergebnis von 242.000 m² vermeldet (+20 % gegenüber dem
Vorjahr), wobei es vor allem der starke Jahresauftakt war, der bis jetzt den
Unterschied machte. Leipzig bleibt mit 69.000 m² auf seinem soliden
Wachstumskurs (+9,5 %). Auch die Ruhrmetropole Essen kann um knapp 3 % auf
40.000 m² zulegen, bewegt sich aber dennoch weiterhin auf einem
unterdurchschnittlichen Niveau.

Leerstandsanstieg verlangsamt sich weiter

Das Leerstandsvolumen ist im Vorjahresvergleich zwar um 7,5 % auf aktuell rund
5,1 Mio. m² gestiegen, allerdings hat sich das Tempo des Anstiegs im zweiten
Quartal weiter verringert. In der Mehrheit der Standorte ist der Leerstand in
den vergangenen drei Monaten sogar erstmals wieder gesunken, darunter Berlin,
Essen, Hamburg, Köln und Leipzig. Unter der Fluktuationsreserve von 5 % notieren
die Leerstandsquoten aktuell weiterhin in Berlin (3,2 %), Köln (3,3 %), Hamburg
(3,9 %), Leipzig (4,1 %) und München (4,3 %), was das auch im internationalen
Vergleich niedrige Leerstandsvolumen in den deutschen Bürohochburgen
eindrucksvoll unterstreicht. Einzig in Essen (7,0 %), Frankfurt (8,8 %) und
Düsseldorf (9,8 %) bewegt sich der Leerstand auf einem deutlich höheren Niveau,
wobei bei dieser Betrachtung zu ergänzen ist, dass sowohl der Markt in
Düsseldorf wie auch in Frankfurt deutlich höhere Leerstandsvolumina aus der
Vergangenheit kennt.

Zur Jahreshälfte sind Leerstandsflächen mit modernem Ausstattungsstandard in den
meisten Büromärkten weiterhin nur in relativ begrenztem Umfang verfügbar, was
insbesondere für die zentralen Lagen gilt. Eine umfangreiche Ausweitung des
Volumens kann im laufenden Jahr 2022 nicht registriert werden und das
Gesamtvolumen beläuft sich in diesem Segment aktuell auf 1,85 Mio. m². Im
Durchschnitt der acht analysierten Büromärkte verfügen nur 36 % aller Flächen
über eine entsprechende Flächenqualität, wobei die Nachfrage nach modernen
Flächen weiterhin sehr hoch ist. In den ersten sechs Monaten des Jahres
entfielen mindestens 55 % des registrierten Umsatzes auf moderne Flächen. Der
Anteil moderner Leerstandsflächen ist in Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln und
Leipzig mit weniger als 30 % unterdurchschnittlich. In Hamburg (-11,5 %), Köln
(-25 %) und Leipzig (-13 %) ist ihr Volumen im Vergleich zum Vorjahr sogar
gesunken. In der bayerischen Landeshauptstadt München beläuft sich der Anteil
auf 36 % und notiert damit im Bundesdurchschnitt. Über ein deutlich höheres
Volumen an leerstehenden Top-Flächen verfügt traditionell die Büroturmstadt
Frankfurt, wo sich ihr Anteil aktuell auf 48 % beläuft. Auch in Berlin verfügen
48 % der leerstehenden Flächen über einen modernen Standard und das Volumen ist
in den vergangenen 12 Monaten auf rund 324.000 m² gestiegen (+45 %). Allerdings
gilt hier zu berücksichtigen, dass die Bundeshauptstadt im nationalen wie vor
allem im internationalen Vergleich weiterhin über eine insgesamt sehr niedrige
Leerstandsquote verfügt, und dass im modernen Flächensegment die jüngsten Zahlen
schon wieder nach unten zeigen.

Das Volumen der Flächen im Bau ist im Vorjahresvergleich um 6,5 % auf 4,2 Mio.
m² gestiegen. Mit Ausnahme von Hamburg (-25 %) werden für alle Büromärkte
steigende Bauvolumen registriert, allen voran in Leipzig (+119 %), Düsseldorf
(+56 %) und Köln (+44 %). Auf hohem Niveau stabil ist die Bautätigkeit in den
Top-Märkten Berlin und München. Die Zahlen unterstreichen eindrucksvoll das
Vertrauen der Projektentwickler in das Produkt Büro.

Wie im Sommer 2021 sind 46 % der im Bau befindlichen Flächen bereits vor
Fertigstellung vom Markt absorbiert worden.

Spitzenmieten stabil bis steigend, Durchschnittsmieten in allen Märkten mit
deutlichem Plus

Mit Ausnahme von Frankfurt, wo die Spitzenmiete wie im Vorjahr weiterhin bei
47,00 EUR/m² notiert, wird für alle anderen Standorte ein Anstieg der
Spitzenmiete in den vergangenen zwölf Monaten registriert. Insbesondere in
München (+9 % auf 43,00 EUR/m²), Berlin (+7,5 % auf 43,00 EUR/m²), Leipzig (+6 %
auf 18,00 EUR/m²) und Düsseldorf (+5 % auf 30,00 EUR/m²) ist das Wachstum
spürbar. Höher als im Vorjahr notieren auch die Spitzenmieten in Hamburg (+3 %
auf 33,00 EUR/m²), Köln (+2 % auf 27,00 EUR/m²) und Essen (+1 % auf 30,00
EUR/m²). Das positive Bild bestätigen die Zahlen aus dem ersten Halbjahr 2022
mit ausgeprägter Stabilität im Top-Segment und mit Anstiegen in Düsseldorf,
Essen, Köln und Leipzig.

Die Entwicklung der Durchschnittsmieten unterstreicht eindrucksvoll den Anstieg
des allgemeinen Mietniveaus. Für alle Standorte wird ein Plus der
Durchschnittsmiete seit Sommer 2021 registriert. In Berlin notiert die
Durchschnittsmiete auf einem bundesweit unerreichten Niveau von 28,20 EUR/m² (+3
%), gefolgt von München (+5 % auf 22,80 EUR/m²) und Hamburg (22,20 EUR/m²). Die
Hansestadt sticht mit einem Plus von 21 % aus dem Feld der bundesweiten
Top-Standorte hervor. Zu betonen ist, dass der Anstieg der Durchschnittsmieten
bundesweit bei der Analyse des zweiten Quartals 2022 bestätigt wird.

Perspektiven

"Die Büromärkte profitieren aktuell von drei Faktoren. Zum einen präsentiert
sich die deutsche Wirtschaft trotz aller Herausforderungen und Unsicherheiten
weiterhin erstaunlich robust. Zum anderen sind auf den Vermietungsmärkten
Nachholeffekte im Zuge der Corona-Pandemie spürbar. Viele
Anmietungsentscheidungen wurden zurückgestellt, die mit zurückkehrender
Entscheidungssicherheit in den Wintermonaten 2021/2022 vorangetrieben und nun
erfolgreich zum Abschluss gebracht wurden. Hinzu kommt der nicht zu
unterschätzende dritte Faktor, dass sich viele Unternehmen jetzt ganz bewusst
für neue Flächen entscheiden, um ihren Teams modernes und attraktives Arbeiten
zu ermöglichen. Vor allem moderne Flächen sind gefragt. Im Fokus stehen dabei
neben den zentralen Lagen all de Standorte, die insbesondere per ÖPNV sehr gut
erreichbar sind. Diese 3-Faktoren-Kombination ist dann auch die solide Basis für
die zweite Jahreshälfte", so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland.

Sicherlich ist mit dem Ausbruch des Kriegs gegen die Ukraine Unsicherheit auf
die Märkte zurückgekehrt, und für den Moment ist schwer einzuschätzen, in
welches Fahrwasser die deutsche Wirtschaft am Jahresende gelangen wird. Die
Büromärkte verfügen allerdings über sehr gute Fundamentaldaten und die
Unternehmenslenker haben ihr Grundvertrauen in das Büro und die Stärke der
deutschen Wirtschaft im zweiten Quartal an vielen Standorten eindrucksvoll unter
Beweis gestellt. Das Leerstandsvolumen ist niedrig, die Bautätigkeit insgesamt
moderat, und die Bürobeschäftigtenprognosen zeigen langfristig deutlich nach
oben.

"Wir erwarten für die zweite Jahreshälfte ein Anmietungsgeschehen, das
voraussichtlich zu einem Ergebnis im 10-Jahresdurchschnitt beitragen wird. Das
Mietniveau dürfte dabei weiter nach oben tendieren. Die ausschlaggebenden
Faktoren sind die insgesamt moderate Bautätigkeit, bei der sich keine
umfangreiche Ausweitung abzeichnet - ganz im Gegenteil - sowie das weiterhin
niedrige Leerstandsvolumen. Vor dem Hintergrund, dass die Einführung von "New
Work" in vielen Unternehmen Hand in Hand mit neuen Büroflächen geht, dürfte das
Anmietungsgeschehen besonders bei modernen Flächen weiterhin vergleichsweise
dynamisch ausfallen. Viele Entscheider präferieren hierbei ganz klar urbane
Lagen, um nicht zuletzt hochqualifizierte Nachwuchskräfte für sich zu gewinnen.
Da gerade in unseren Innenstädten Top-Flächen weiterhin vergleichsweise knapp
sind, dürfte der Druck auf die Spitzenmieten entsprechend hoch bleiben", fasst
Zorn die Aussichten zusammen.

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Chantal Schaum
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