DGAP-News: Savills: Zusätzliche Nachfrage stabilisiert Volumen und Renditen am Markt für Gesundheitsimmobilien (deutsch)
Savills: Zusätzliche Nachfrage stabilisiert Volumen und Renditen am Markt für Gesundheitsimmobilien
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Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Zusätzliche Nachfrage stabilisiert Volumen und Renditen am Markt
für Gesundheitsimmobilien
06.07.2022 / 12:30
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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06. Juli 2022
* Transaktionsvolumen von ca. 570 Mio. Euro in Q2-2022 (15 % unter dem
Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre)
* Volumen in H1-2022 bei 1,3 Mrd. Euro und damit auf Vorjahresniveau
* Anteil von Projektentwicklungskäufen bleibt hoch
* Weiterhin sehr viele Erstkäufer am Markt aktiv
* Zusätzliches Anlagekapital stabilisiert Renditen
Mehr Investoren, stabile Renditen und lediglich ein leicht
unterdurchschnittliches Quartalsvolumen - der Markt für
Gesundheitsimmobilien hat sich im zweiten Quartal trotz der eingeleiteten
Zinswende als recht robust erwiesen.
Im zweiten Quartal des Jahres 2022 wurden in Deutschland
Gesundheitsimmobilien für ca. 569 Mio. Euro gehandelt. Damit lag das
Transaktionsvolumen um etwa 15 % unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten
fünf Jahre. Damit belief summiert sich das Transaktionsvolumen im bisherigen
Jahresverlauf auf nahezu 1,3 Mrd. Euro, was dem Niveau des
Vorjahreszeitraumes entspricht. Das Transaktionsvolumen der vergangenen
zwölf Monaten belief sich auf etwa 3,5 Mrd. Euro und lag um 28 % über dem
Fünfjahresmittel.
"Weil die Fundamentaldaten langfristig sehr positiv sind und der Sektor ein
Teil der Grundversorgung ist, stellen wir momentan noch mehr Nachfrage durch
neue Marktteilnehmer fest. Dies stabilisiert das Preisniveau bei
Spitzenobjekten und schafft die Grundlage für langfristig hohe
Transaktionsvolumina", berichtet Max Eiting, Associate Director Operational
Capital Markets - Healthcare bei Savills Germany.
Nichtsdestotrotz hinterließen die geänderten Rahmenbedingungen an den
Finanzmärkten auch am Markt für Gesundheitsimmobilien ihre Spuren. Mit nur
23 erfassten Transaktionen im zweiten Quartal wurde der niedrigste Wert seit
Ende des Jahres 2017 registriert.
48 % des Halbjahresvolumens entfielen auf Pflegeheime
Mit einem Transaktionsvolumen von 619 Mio. bzw. einem Volumenanteil von 48 %
waren Pflegeheime im bisherigen Jahresverlauf der mit Abstand umsatzstärkste
Objekttyp am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Auf dem zweiten Rang
folgten Immobilien des betreuten Wohnens mit 347 Mio. Euro bzw. 27 %
Volumenanteil. Den dritten Rang nahmen Ärztehäuser bzw. Medizinische
Versorgungszentren mit einem Volumen von 184 Mio. Euro und einem Anteil von
ca. 14 % ein.
Anteil von Forward-Deals bleibt hoch
Obwohl steigende Baukosten sowie Material- und Personalengpässe zu höheren
Risiken bei vielen Projektentwicklungen führen, war am Investmentmarkt
bisher keine stärkere Hinwendung zu Bestandsgebäuden messbar. Sowohl im
ersten als auch im zweiten Quartal entfiel rund ein Drittel des
Transaktionsvolumens auf den Kauf von Projektentwicklungen. Im Durchschnitt
der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil nur bei 19 %. "Der anhaltend
starke Fokus auf Projektentwicklungen lässt sich sich durch den
Produktmangel bei modernen Bestandsgebäuden erklären. Viele Bestandsgebäude
entsprechen zudem nicht mehr dem aktuellen Stand der Nutzerbedürfnisse. Bei
Pflegeheimen laufen viele Objekte Gefahr zukünftigen Anforderungen der
Landesheimgesetze nicht mehr zu entsprechen", kommentiert Eiting.
Weiterhin viele Erstkäufer aktiv
Investoren aus Deutschland zeichneten im ersten Halbjahr für 58 % des
Transaktionsvolumens verantwortlich. Damit lag ihr Anteil spürbar über dem
Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 48 %. Während viele schon länger
aktive Investoren aus dem europäischen Ausland stammen, treten seit ein paar
Jahren vermehrt inländische Investoren in den Markt ein. Insgesamt ist die
Zahl der Erstkäufer am Markt ausgesprochen hoch. So traten in den
vergangenen zwei Jahren etwa 60 % aller namentlich bekannten Käufer zum
ersten Mal als Käufer deutscher Gesundheitsimmobilien in Erscheinung. Auch
im ersten Halbjahr des laufenden Jahres waren acht von insgesamt 23 aktiven
Käufern zum ersten Mal aktiv. Die Mehrzahl der Erstkäufer stammte aus
Deutschland. "Zu den schon länger am Markt aktiven Investoren gesellen sich
immer neue Akteure. Viele dieser Investoren aus dem In- und Ausland stehen
erst am Anfang ihres Portfolioaufbaus und werden dem Markt längerfristig
erhalten bleiben", konstatiert Eiting und ergänzt: "Dadurch sucht noch mehr
Kapital nach Anlagemöglichkeiten. Da passende Produkte rar sind, gibt es
weiterhin sehr intensive Bieterwettstreits".
Stabile Renditen trotz Zinsanstieg
Weil der Anlagedruck bei vielen Investoren hoch ist und die Zahl der
bietenden Akteure weiter angewachsen ist, sind die Renditen für
Spitzenobjekte trotz Zinsanstieg stabil geblieben. Die Spitzenrendite für
Pflegeheime liegt somit unverändert bei 3,9 %. "Viele eigenkapitalstarke
Investoren suchen händeringend nach hochwertigen Gesundheitsimmobilien mit
einem bonitätsstarken Betreiber. Kommen solche Produkte an den Markt, lassen
sich weiterhin hohe Preise erzielen", berichtet Eiting und fügt hinzu: "Dem
Sektor kommt zu pass, dass die Renditen höher sind als in anderen
Nutzungsarten und somit der Renditeabstand zu Staatsanleihen weiterhin
attraktiv erscheint."
Ambivalente Signale von den Nutzermärkten
Während am Investmentmarkt eine außerordentlich hohe Nachfrage herrscht,
gehen von den Nutzermärkten unterschiedliche Signale aus. Die langfristigen
Prognosen lassen bereits seit Jahren in nahezu allen Objekttypen eine
wachsende Nachfrage erwarten. So werden in Deutschland mehrere
hunderttausend zusätzliche Pflegeplätze benötigt und auch die Nachfrage nach
betreuten Wohneinheiten wird wachsen. Der demografische Wandel wird auch den
Bedarf nach medizinischen Versorgungszentren und Kliniken ansteigen lassen.
Auch bei Kindergärten gibt es aktuell in vielen Regionen eine deutliche
Unterversorgung. Langfristig gesehen können Investoren somit von einer hohen
Nachfrage und von steten Mieterträgen ausgehen.
Kurzfristig gesehen stehen allerdings viele Betreiber vor großen
wirtschaftlichen Problemen. Schon vor Beginn der Pandemie schwebte
beispielsweise rund ein Fünftel der deutschen Pflegeheime in
Insolvenzgefahr. Es ist zu erwarten, dass die Zahl insolvenzgefährdeter
Betreiber durch die Belastungen während der Pandemie zugenommen hat - und
durch die aktuell höhere Inflationsrate weiter zunimmt. Auch die Betreiber
von Kliniken stehen aufgrund steigender Kosten und der finanziellen
Belastungen durch die Pandemie unter hohem Druck. "Für die Eigentümer von
Gesundheitsimmobilien stellen die wirtschaftlichen Herausforderungen vieler
Betreiber ein wachsendes Risiko hinsichtlich der Stabilität der
Pachteinnahmen dar. Sinkende Bonitäten von Betreibern dürften das passende
Angebot für eher risikoaverse Investoren weiter ausdünnen", meint Matti
Schenk, Associate Research Germany bei Savills
Ausblick: Hohe Nachfrage trifft auf wenig Produkt
Während sich die Zahl passender Produkte eher ausdünnt, dürfte die Zahl der
aktiven Investoren weiter zunehmen. "Aktuell stellen wir fest, dass weitere
Investoren einen Markteinstieg prüfen", berichtet Eiting und merkt an:
"Mittelfristig erwarten wir zudem ein stärkeres Engagement opportunistischer
Akteure, die beispielsweise auf Sale-and-Leaseback-Transaktionen von unter
Druck stehenden Betreibern abzielen oder sich an einer
Projektentwicklungspipeline beteiligen wollen. Dieses zusätzliche Kapital im
Markt dürfte den Investmentmarkt insgesamt stützen". Die aktuellen
Entwicklungen am Nutzermarkt dürften früher oder später zu mehr Angebot von
Non-Core-Gesundheitsimmobilien führen. Vor allem für Investoren mit Zugriff
auf Betreiberkompetenzen könnten sich somit perspektivisch Opportunitäten
ergeben. Bei absoluten Spitzenobjekten ist weiterhin mit einem sehr hohen
Bieterwettstreit zu rechnen, so dass Savills vorerst von einer weiteren
Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen ausgeht.
Alle Daten und Fakten entnehmen Sie bitte auch unserem aktuellen
Market in Minutes Gesundheitsimmobilienmarkt Deutschland
Über Savills
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 39.000 Beschäftigten.
In Deutschland ist Savills mit mehr als 350 Mitarbeitern und
Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten
präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
* Investment
* Agency
* Portfolio Investment & M&A Advisory
* Valuation
* Landlord Services
* Occupier Services
* Workplace Consulting
* Property Management
* Facility Management
* Residential Agency
* Research
Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität
und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
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