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DGAP-News: IMMOFINANZ dreht Konzernergebnis 2018 mit EUR 217,5 Mio. signifikant ins Plus - Dividende soll auf 85 Cent je Aktie steigen (deutsch)

10.04.2019 um 17:48 Uhr

IMMOFINANZ dreht Konzernergebnis 2018 mit EUR 217,5 Mio. signifikant ins Plus - Dividende soll auf 85 Cent je Aktie steigen

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DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
IMMOFINANZ dreht Konzernergebnis 2018 mit EUR 217,5 Mio. signifikant ins
Plus - Dividende soll auf 85 Cent je Aktie steigen

10.04.2019 / 17:47
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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IMMOFINANZ dreht Konzernergebnis 2018 mit EUR 217,5 Mio. signifikant ins
Plus - Dividende soll auf 85 Cent je Aktie steigen

* Ergebnis aus Asset Management steigt um 15,4% auf EUR 174,0 Mio.

* Nachhaltiger FFO 1 (vor Steuern) auf EUR 85,0 Mio. mehr als verdoppelt

* Robuste Bilanz: Netto-LTV von 37,3%, liquide Mittel auf EUR 631,8 Mio.
erhöht, Finanzierungskosten auf 1,78% (exkl. Derivate) gesunken

* Ausblick für FFO 1 im Jahr 2019 von über EUR 100,0 Mio. bestätigt

KENNZAHLEN (IN MEUR) 2018 IN % 2017*
Mieterlöse 236,9 1,0% 234,5
Ergebnis aus Asset Management 174,0 15,4% 150,8
Ergebnis aus Immobilienverkäufen 27,2 4,7% 26,0
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung -4,3 85,0% -28,8
Operatives Ergebnis 153,1 42,3% 107,6
Finanzergebnis 45,3 -49,0% 88,8
Ergebnis vor Steuern 204,3 2,0% 200,4
Konzernergebnis 217,5 n/a -537,1
FFO 1 (vor Steuern, exkl. CA Immo u. S IMMO) 85,0 >= 100,0% 36,9
*angepasst

Die IMMOFINANZ hat im zurückliegenden Geschäftsjahr 2018 ihre Ertragskraft
deutlich gestärkt: Das operative Ergebnis ist um 42,3% auf EUR 153,1 Mio.
gestiegen (2017: EUR 107,6 Mio.), der nachhaltige FFO 1 aus dem
Bestandsgeschäft (vor Steuern) hat sich auf EUR 85,0 Mio. mehr als
verdoppelt (2017: EUR 36,9 Mio.). Das Konzernergebnis drehte mit EUR 217,5
Mio. signifikant ins Plus, nachdem es im Vorjahreszeitraum vor allem vom
Abgang des Russland-Portfolios belastet war (2017: EUR -537,1 Mio.).

"Wir haben ein klar definiertes Portfolio mit einem Rekord-Vermietungsgrad
von 95,8%, unsere Effizienz über Kostensenkungen weiter erhöht sowie eine
robuste Bilanz mit einem komfortablen Liquiditätspolster und einer
vergleichsweise geringen Verschuldung. Zudem ist die IMMOFINANZ seit Jänner
2019 mit einem Investment Grade Rating ausgestattet, das die sehr gute
Bonität unseres Konzerns unterstreicht und uns am internationalen
Eurobond-Kapitalmarkt schnellen und flexiblen Zugang zu Liquidität sichert.
Das zurückliegende Geschäftsjahr hat die IMMOFINANZ somit zu einem deutlich
gestärkten Player am europäischen Gewerbeimmobilienmarkt gemacht", sagt
Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, zur erfolgreichen Neuausrichtung des
Konzerns.

Die Mieterlöse verbesserten sich um 1,0% auf EUR 236,9 Mio. Der mit dem
Verkauf von nicht strategiekonformen Immobilien verbundene Abgang bei den
Mieterlösen konnte somit durch Fertigstellungen und Zukäufe sowie höhere
Like-for-like Mieterlöse (+2,9% auf EUR 196,7 Mio.) kompensiert werden. Beim
Ergebnis aus Asset Management zeigt sich - infolge deutlicher Einsparungen
bei den Immobilienaufwendungen - ein Plus von 15,4% auf EUR 174,0 Mio. Das
Ergebnis aus Immobilienverkäufen stieg auf EUR 27,2 Mio. (2017: EUR 26,0
Mio.) und das Ergebnis aus Immobilienentwicklung auf EUR -4,3 Mio. nach EUR
-28,8 Mio. im Jahr davor.

Im Finanzergebnis profitierte der Konzern von einem stark gesunkenen
Finanzierungsaufwand (Rückgang um 27,9% auf EUR -68,4 Mio.). Die
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
belaufen sich auf EUR 108,2 Mio. (2017: EUR 200,0 Mio.). Davon entfallen EUR
90,1 Mio. auf die ehemalige Beteiligung an der CA Immo (Buchgewinn aus dem
Verkauf sowie anteiliges Ergebnis) und EUR 11,2 Mio. auf den Anteil an der S
IMMO (Ergebnisanteil für Q4 2018 sowie Wertminderung per 30. September
2018). Insgesamt beträgt das Finanzergebnis somit EUR 45,3 Mio. (2017: EUR
88,8 Mio.). Das Konzernergebnis drehte mit EUR 217,5 Mio. stark ins Plus,
nachdem es im Vorjahreszeitraum durch den Verkauf des Russland-Portfolios
signifikant belastet war (EUR -537,1 Mio.). Das entspricht einem
unverwässerten Gewinn je Aktie in Höhe von EUR 1,97 bzw. verwässert von EUR
1,80 (unverwässert und verwässert 2017: EUR -5,08).

Der nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) hat sich auf
EUR 85,0 Mio. mehr als verdoppelt (2017: EUR 36,9 Mio.). Beim FFO 1 je Aktie
zeigt sich ein Anstieg um 120,0% auf EUR 0,77 (2017: EUR 0,35). In diesem
FFO 1 sind weder die Dividende noch ein wirtschaftlicher Anteil der CA Immo
oder der S IMMO berücksichtigt. Unter Berücksichtigung der im Geschäftsjahr
2018 erhaltenen Dividendenzahlung der CA Immo in Höhe von EUR 20,6 Mio.
ergäbe sich ein FFO 1 (vor Steuern) von EUR 105,6 Mio. oder EUR 0,96 je
Aktie.

Vermietungsgrad auf neuem Bestwert
Das Immobilienportfolio umfasst per Ende 2018 226 Objekte mit einem Buchwert
von rund EUR 4,3 Mrd. Der Großteil davon - rund 86% oder EUR 3,7 Mrd. - sind
Bestandsobjekte. Der Vermietungsgrad ist per Ende Dezember auf einen
Rekordwert von 95,8% gestiegen (31. Dezember 2017: 94,2%). Auf Basis der
IFRS-Mieterlöse ergibt sich eine Bruttorendite von 6,3% [1] (31. Dezember
2017: 6,4%).

Robuste Bilanzkennzahlen
Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer
Eigenkapitalquote von 48,0% (31. Dezember 2017: 46,3%). Die liquiden Mittel
haben sich auf EUR 631,8 Mio. erhöht (31. Dezember 2017: EUR 477,9 Mio.).
Der Netto-Loan-to-Value beträgt daher lediglich 37,3% (31. Dezember 2017:
40,8%). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten sind erneut gesunken und
liegen per Ende Dezember bei 1,78% exklusive Derivate (31. Dezember 2017:
1,97%) bzw. 2,14% inklusive Derivate (31. Dezember 2017: 2,31%).

Der EPRA NAV je Aktie zum 31. Dezember 2018 beläuft sich auf EUR 28,80 (31.
Dezember 2017: EUR 28,60). Bereinigt um die Ausschüttung der Dividende von
EUR 0,70 im Mai 2018 sowie um die im Geschäftsjahr 2018 getätigten
Aktienrückkäufe in Höhe von EUR 0,97 je Aktie ergibt sich ein Zuwachs um
6,5%. Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden keine Verwässerungseffekte
berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024
resultieren würden, da die Wandelanleihe per 31. Dezember 2018 nicht "im
Geld" war. Der Buchwert je Aktie ist auf EUR 26,29 gestiegen (31. Dezember
2017: EUR 25,28). Bereinigt um die Dividende und den Aktienrückkauf
entspricht das einem Zuwachs um 10,6%.

Der ordentlichen Hauptversammlung am 22. Mai 2019 soll eine Dividende in
Höhe von 85 Cent je Aktie (Vorjahr: 70 Cent) vorgeschlagen werden. Das
entspricht einer Dividendenrendite von 4,1% (auf Basis Schlusskurs vom
28.12.2018) bzw. von 3,8% (auf Basis Schlusskurs vom 29.3.2019). Die
Ausschüttung ist gemäß den Bestimmungen des österreichischen Steuerrechts
als Einlagenrückzahlung zu qualifizieren und damit für in Österreich
ansässige natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ im Privatvermögen
halten, steuerfrei. [2]

Ausblick
Der Ausblick, wonach der FFO 1 im Geschäftsjahr 2019 bei mehr als EUR 100
Mio. zu liegen kommen soll, wird bestätigt.

Die robuste Bilanz sowie die vorhandene Liquidität erlauben der IMMOFINANZ
unverändert die Wahrnehmung geeigneter Investitionsmöglichkeiten. Bei den
STOP SHOPs sind weitere Zukäufe und Projektentwicklungen zur Festigung der
Marktführerschaft als Retail Park Betreiber geplant. Im Bürobereich werden
aktuell Zukäufe evaluiert, etwa in den Hauptstädten Warschau, Prag und
Budapest.

Ergebnisentwicklung im Detail
Die Mieterlöse stiegen im Berichtszeitraum um 1,0% auf EUR 236,9 Mio. (2017:
EUR 234,5 Mio.). Der mit dem Verkauf von nicht strategiekonformen Immobilien
verbundene Abgang bei den Mieterlösen konnte somit durch Fertigstellungen
und Zukäufe sowie höhere Like-for-like Mieterlöse kompensiert werden. Mit
EUR 61,2 Mio. lagen die Mieterlöse im 4. Quartal 2018 dabei über den
Vorquartalen.

Die Immobilienaufwendungen verringerten sich um 22,8% auf EUR -64,0 Mio.
(2017: EUR -82,9 Mio.). Ausschlaggebend dafür waren vor allem Einsparungen
bei den Ausbaukosten (EUR -2,5 Mio. nach EUR -9,9 Mio.) und den
Instandhaltungsaufwendungen (EUR -24,0 Mio. nach EUR -28,9 Mio.). Die in die
Betriebskostenaufwendungen umgegliederten Leerstandskosten sanken auf EUR
-8,5 Mio. nach EUR -12,1 Mio. Insgesamt führten die höheren Mieterlöse sowie
die geringeren Immobilienaufwendungen zu einem Anstieg des Ergebnisses aus
Asset Management um 15,4% auf EUR 174,0 Mio. (2017: EUR 150,8 Mio.).

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen liegt mit EUR 27,2 Mio. um 4,7% über
dem Vorjahr (2017: EUR 26,0 Mio.) und resultiert im Wesentlichen aus der
Reklassifizierung von Differenzen aus der Währungsumrechnung. Das Ergebnis
aus Immobilienentwicklung verbesserte sich auf EUR -4,3 Mio. (2017: EUR
-28,8 Mio.). Belastend wirkten dabei noch Wertminderungen und Aufwendungen
aus Immobilienvorräten, die aus Übergaben von Gewerbe- und Wohnimmobilien in
Köln resultierten. Der Verkauf des an 25hours verpachteten Hotels in Köln
sowie weiterer Einheiten wurde allerdings im Jänner 2019 abgeschlossen. Die
Übergabe der danach noch verbliebenen, zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerte bzw. Immobilienvorräte in Köln in der Höhe von EUR 1,5 Mio.
ist für das erste Halbjahr 2019 vorgesehen.

Das operative Ergebnis hat sich mit EUR 153,1 Mio. um 42,3% verbessert
(2017: EUR 107,6 Mio.). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit
EUR -49,9 Mio. in etwa auf Vorjahresniveau (2017: EUR -49,2 Mio.), was - wie
bereits im 1. Quartal 2018 berichtet - u.a. auf die Auszahlung einer
einmaligen Sonderbonifikation an den Vorstand für die erfolgreiche
Restrukturierung des Konzerns in Höhe von EUR -4,0 Mio. zurückzuführen ist.
Weitere dafür ausschlaggebende Einmaleffekte in Höhe von rund EUR -8,6 Mio.
betreffen Einmalaufwendungen und Sonderprojekte im Zusammenhang mit der
Vereinfachung der Konzernstruktur sowie den Vorbereitungen für den Erhalt
eines Investment Grade Ratings und der Emission einer Benchmark-Anleihe. Die
um die Sonderbonifikation bereinigten fortgeführten Personalkosten liegen
mit EUR -30,2 Mio. um 10,5% unter dem Vorjahreswert (2017: EUR -33,7 Mio.).

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten hat sich auf
EUR 6,0 Mio. erhöht (2017: EUR 4,1 Mio.). Die gesamte Neubewertung im
Konzern beläuft sich hingegen auf EUR 24,9 Mio. (2017: EUR 28,5 Mio.).
Positiv wirkten sich dabei v. a. Aufwertungen bei den deutschen
Projektentwicklungen trivago Campus und FLOAT aus, wobei der trivago Campus
per 30. Juni 2018 in den Bestand umgegliedert wurde.

Der Finanzierungsaufwand ist aufgrund der im Geschäftsjahr 2017 getätigten
umfangreichen Refinanzierungsmaßnahmen und der 2018 gesetzten weiteren
Optimierungen wie erwartet deutlich um 27,9% auf EUR -68,4 Mio. gesunken
(2017: EUR -94,8 Mio.). Das sonstige Finanzergebnis verbesserte sich auf EUR
-2,5 Mio., nachdem es im Vergleichszeitraum des Vorjahres (EUR -12,1 Mio.)
vor allem aus der Bewertung von Derivaten sowie dem Ergebniseffekt der
incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018 negativ beeinflusst war.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
belaufen sich auf EUR 108,2 Mio. (2017: EUR 200,0 Mio.). Darin enthalten
sind ein Buchgewinn aus dem Verkauf der CA Immo-Anteile in Höhe von EUR 66,1
Mio., ein anteiliges CA Immo-Ergebnis für das 1. Halbjahr 2018 von EUR 24,0
Mio. sowie EUR 11,2 Mio. von der S IMMO (anteiliges Ergebnis für das 4.
Quartal 2018 in Höhe von EUR 36,1 Mio. sowie eine Wertminderung in Höhe von
EUR -25,1 Mio., die zum 30. September 2018 vorgenommen wurde). Der
bilanzierte Buchwert der S IMMO-Beteiligung beläuft sich per 31. Dezember
2018 auf EUR 391,9 Mio. bzw. EUR 20,1 je S IMMO-Aktie. Im Vergleichszeitraum
des Vorjahres waren die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode
bilanzierten Beteiligungen durch die sehr positiven Aktienkursentwicklungen
bei CA Immo und BUWOG stark positiv beeinflusst. Insgesamt beträgt das
Finanzergebnis EUR 45,3 Mio. (2017: EUR 88,8 Mio.).

Die Ertragsteuern betragen EUR 14,0 Mio. (2017: EUR -19,4 Mio.). Mit EUR
37,6 Mio. entfällt davon der größte Teil auf latente Ertragsteuern. Im Zuge
der Finalisierung und des Verkaufs des Gerling Quartiers wurden erstmalig
aktive latente Steuern berücksichtigt. Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
erhöhte sich somit um 2,0% auf EUR 204,3 Mio. (2017: EUR 200,4 Mio.).

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen ist um 20,6% auf
EUR 218,3 Mio. gestiegen (2017: EUR 181,0 Mio.). Das gesamte Konzernergebnis
hat sich signifikant auf EUR 217,5 Mio. verbessert, nachdem es im
Vorjahreszeitraum vor allem durch den Abgang des Einzelhandel-Portfolios
Russland belastet war (2017: EUR -537,1 Mio.). Der unverwässerte Gewinn je
Aktie beläuft sich auf EUR 1,97 (2017: EUR -5,08) bzw. der verwässerte
Gewinn je Aktie auf EUR 1,80 (2017: EUR -5,08).

Der Bericht der IMMOFINANZ AG für das Geschäftsjahr 2018 zum Stichtag 31.
Dezember 2018 ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 11. April
2019 abrufbar.

[1] Angepasst um unterjährige Fertigstellung des trivago Campus und
unterjährige STOP SHOP-Ankäufe

[2] Vorbehaltlich gewisser Ausnahmen, etwa wenn die Summe der
Einlagenrückzahlungen die steuerlichen Anschaffungskosten der Aktien
übersteigt

Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in sieben Kernmärkten in
Europa: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und
Polen. Zum Kerngeschäft zählen die Bewirtschaftung und die Entwicklung von
Immobilien. Dabei setzt die IMMOFINANZ stark auf ihre Marken STOP SHOP
(Einzelhandel), VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro), die ein Qualitäts-
und Serviceversprechen darstellen. Das Unternehmen besitzt ein
Immobilienvermögen von rund EUR 4,3 Mrd., das sich auf mehr als 220 Objekte
verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und
Warschau gelistet. Weitere Information: http://www.immofinanz.com

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