OTS: Interhyp AG / Baufinanzierung in Deutschland: Preissteigerung auf dem ...
Baufinanzierung in Deutschland: Preissteigerung auf dem
Immobilienmarkt entschleunigt sich / Preiskorrekturen im zweiten
Quartal 2022 / Zwischentief beim Zins und Preisrückgänge bieten neue
Chancen (FOTO)
München (ots) -
- Interhyp-Auswertung von über 500.000 abgeschlossenen Finanzierungen für den
Bau oder Kauf einer Immobilie von 2012 bis zum ersten Halbjahr 2022
- Immobilienpreissteigerung des ersten Halbjahres 2022 liegt gegenüber dem
Vorjahreshalbjahr noch bei rund 11 Prozent
- Preisanstieg im ersten Quartal beschleunigt und im zweiten Quartal abgeflacht
- Aktuelle Stagnation und Preisrückgänge gegenüber dem ersten Quartal 2022
- Blick auf 6 Großstädte: Größere Preisrückgänge in Köln, München und Leipzig
- Gestiegene Bauzinsen, die sich seit Jahresbeginn etwa verdreifacht haben,
drücken auf die Leistbarkeit
- Käuferinnen und Käufer wählen leicht niedrigere Tilgungen, aber Finanzierungen
werden mit mehr Eigenkapital und längeren Zinsbindungen noch sicherer
- Aktuelles Zwischentief beim Zins macht Kauf wieder attraktiver
Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland im ersten Quartal 2022 gegenüber dem
Vorjahresquartal mit einem Plus von rund 14 Prozent überproportional gestiegen
waren, beobachtet Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen
Interhyp nun ein Abflachen des Preisanstiegs. In der Betrachtung des gesamten
Halbjahres gegenüber dem Vorjahreshalbjahr sind die Preise zwar noch um rund 11
Prozent gestiegen. Im zweiten Quartal liegt der Anstieg gegenüber dem
Vorjahresquartal aber nur bei 7,6 Prozent - und gegenüber dem ersten Quartal
dieses Jahres ist sogar ein kleiner Preisrückgang von knapp einem Prozent zu
verzeichnen. "Die im ersten Halbjahr stark gestiegenen Bauzinsen haben auf die
Leistbarkeit gedrückt", sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.
Der Zinsanstieg habe zunächst zu einer stärkeren Nachfrage nach Immobilien
geführt. "Viele wollten sich ihr Kaufvorhaben noch zu günstigen Zinsen sichern.
Aber mit den steigenden Zinsen haben mehr Menschen neu kalkuliert, sind bei der
Immobilie Kompromisse eingegangen oder haben vom Immobilienkauf vorerst Abstand
genommen," so Utecht. Dies hat im zweiten Quartal zu Preiskorrekturen und
-stagnationen geführt. In drei von sechs betrachteten Großstädten registriert
Interhyp den Preisrückgang sogar im Vergleich zum Vorjahresquartal, und zwar in
München, Köln und Leipzig. Grundsätzlich verzeichnet Interhyp stabile
Finanzierungen, sogar einen Trend hin zu mehr Sicherheit, mit mehr Eigenkapital
und längeren Zinsbindungen. Momentan sieht Interhyp neue Chancen für Käuferinnen
und Käufer, denn im Juli haben die Zinsen um mehr als einen halben Prozentpunkt
nachgelassen. Jörg Utecht: "Das momentane Zwischentief beim Zins und die
zunehmende Verhandlungsbereitschaft von Verkäufern und Maklern bietet jetzt
wieder mehr Spielraum für die Finanzierung eines Kaufs."
Der durchschnittliche Preis für eine finanzierte Immobilie zum Bau oder Kauf
inklusive Nebenkosten liegt laut Interhyp im ersten Halbjahr 2022 bei rund
538.000 Euro und damit rund 11 Prozent über dem Vorjahreshalbjahr, als die
Durchschnittskosten für den Immobilienerwerb noch bei 485.000 Euro lagen. Der
genauere Blick auf das Halbjahr zeigt aber, dass vor allem im ersten Quartal ein
starker Anstieg stattgefunden hat (plus rund 14 Prozent gegenüber dem ersten
Quartal 2021 mit 473.000 Euro) und der Anstieg im zweiten Quartal deutlich
kleiner ausfällt (plus 7,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2021 mit
497.000 Euro). Im Vergleich des zweiten mit dem ersten Quartal 2022 sieht
Interhyp sogar eine Preisstagnation beziehungsweise einen kleinen Rückgang von
knapp einem Prozent. Denn im ersten Quartal lag der Durchschnittspreis bei
540.000 Euro, im zweiten bei 535.000 Euro. Jörg Utecht: "Im Vergleich mit den
Vorjahreszeiträumen sehen wir im gesamtdeutschen Durchschnitt immer noch
Preiszuwächse. Doch die aktuellen Preiskorrekturen lassen vermuten, dass der
Preisanstieg im Jahresverlauf im Vergleich zum Vorjahr weiter abflachen wird und
wir am Ende des Jahres einen geringeren Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr
sehen werden als 2021 und 2020". In den beiden vergangenen Jahren waren die
durchschnittlichen Preise für den Immobilienerwerb laut Interhyp jeweils um rund
zehn Prozent gestiegen. Seit 2012 haben die Preise um fast 85 Prozent
zugenommen.
Preiskorrekturen in Großstädten - besonders in München, Köln und Leipzig
Interhyp hat sechs Großstädte genauer betrachtet. Im Vergleich des ersten
Halbjahrs 2022 mit dem ersten Halbjahr 2021 ist in allen Großstädten zwar auch
noch ein deutliches Plus zu verzeichnen. Betrachtet man allerdings nur das
zweite Quartal 2022, so sind gegenüber dem ersten Quartal 2022 in allen Städten
außer in Frankfurt Preisrückgänge zu verzeichnen und auch dort liegt das Plus
nur bei 0,3 Prozent. Der größte Rückgang ist in Leipzig zu verzeichnen mit 7,2
Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 sind in drei Städten
Preisrückgänge zu verzeichnen: in München, Köln und Leipzig. In München um 2,4
Prozent auf 894.000 Euro, in Köln sogar um 7,9 Prozent auf 568.000 Euro und in
Leipzig immerhin noch um 1,1 Prozent auf 350.000 Euro. In Berlin, Frankfurt am
Main und Hamburg waren auch im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahresquartal
noch deutliche Preiszuwächse zu beobachten.
"In vielen Großstädten sehen wir im zweiten Quartal Preiskorrekturen im
Vergleich zum Beginn des Jahres - sogar im Vergleich mit dem Vorjahresquartal
sehen wir einzelne Rückgänge. Allerdings haben gerade in den Ballungszentren die
Preise in den vergangenen Jahren auch stark zugenommen, sodass eine Abnahme der
Dynamik zu erwarten war", so Utecht. Der Experte beurteilt dies positiv: "Zum
Teil haben die Preise astronomische Höhen erreicht. Für Käuferinnen und Käufer
ist es wünschenswert, wenn wieder mehr Balance zwischen Angebot und Nachfrage in
den Markt einzieht." Ein Hinweis, dass der Preisanstieg weiter abflachen könnte,
sei auch, dass der Anteil der Kapitalanleger abgenommen hat - von 26 Prozent im
ersten Halbjahr 2021 auf 25 Prozent im ersten Halbjahr 2022. In den vergangenen
Jahren hatte der Anteil kontinuierlich zugenommen - im Jahr 2012 lag er bei nur
16 Prozent.
Mehr Balance im Markt und Zwischentief beim Zins bieten Chancen
Interhyp beobachtet, dass Verkäuferinnen und Verkäufer wieder
verhandlungsbereiter werden. "Wir raten, die Chance zu nutzen und wieder über
die Preise zu sprechen, hier gibt es zunehmend Spielraum und mehr Angebote,"
sagt Utecht. Das sei auch mit Blick auf die gestiegenen Finanzierungskosten
sinnvoll. Jörg Utecht: "Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für zehnjährige
Darlehen in etwa verdreifacht. Das geht bei ansonsten gleichen Konstellationen
je nach Darlehenshöhe mit Mehrkosten von 500 bis 600 Euro im Monat einher, das
sind also etwa 6.000 bis 8.000 Euro im Jahr." Günstig für Käuferinnen und Käufer
sei aber das momentane Zwischentief beim Zins. Vom bisherigen Höchststand von
3,4 Prozent für zehnjährige Darlehen sind die Konditionen wieder auf unter 3
Prozent gefallen. Bis Jahresende erwartet Interhyp nur einen leichten Anstieg
auf etwa 3,5 bis 4 Prozent. "Die wieder gesunkenen Zinsen machen den Kauf wieder
leistbarer. Das Zwischentief und die voraussichtlich auch in naher Zukunft nicht
mehr so stark steigenden Zinsen bieten Chancen: Wer ein Objekt gefunden hat oder
auf der Immobiliensuche ist, sollte die Finanzierung jetzt durchkalkulieren. In
vielen Fällen ist der Kauf weiterhin gut darstellbar", so Utecht. Sinnvoll sei
es, die Finanzierung vor der Immobiliensuche zu klären. Käuferinnen und Käufer
erhalten mit einer Bestätigung über die mögliche Finanzierungssumme, einem
sogenannten Finanzierungszertifikat, leichter den Zuschlag. Zu sehr sollten sich
Interessentinnen und Interessenten aber nicht vom Marktgeschehen abhängig
machen. Jörg Utecht: "Wichtiger als ein Zehntelprozent Unterschied beim Zins
ist, dass Finanzierung und Immobilie zum Leben passen. Drei Viertel unserer
Kundinnen und Kunden kaufen die Immobilie, um sie meist gemeinsam mit
Angehörigen viele Jahre lang zu bewohnen, zum Teil über Generationen hinweg.
Wenn sie die Finanzierung zukunftssicher gestalten, müssen sie sich auch von
Zinserhöhungen oder Preiskorrekturen nicht beunruhigen lassen." Dass die Preise
stark einbrechen werden, erwartet Interhyp angesichts der Prognose von eher
moderaten weiteren Zinssteigerungen nicht.
Kreditnehmer setzen auf noch mehr auf Sicherheit
Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer achten zum aktuellen Zeitpunkt noch
mehr als in früheren Jahren darauf, die Finanzierung langfristig abzusichern. Im
ersten Halbjahr 2021 lag die durchschnittliche Zinsbindung bei 13,2 Jahren und
jetzt, im ersten Halbjahr 2022 ist sie auf 14,1 Jahre gestiegen. Utecht: "Vor
zehn Jahren lag die Zinsbindung noch bei weniger als 12 Jahren. Heute liegt sie
bei über 14 Jahren. Das zeigt, dass Menschen in Zukunft eher von steigenden
Zinsen ausgehen und sich die derzeitigen Niveaus lange sichern möchten."
Zudem beobachtet Interhyp schon seit 2020, dass die Beleihung - also der Anteil
der Darlehenssumme am Kaufpreis - im Durchschnitt abnimmt. In den Jahren vor
2020 hatte die Beleihung, auch bedingt durch die sinkenden Zinsen,
kontinuierlich zugenommen. Der Trend zum geringeren Verschuldungsgrad hat sich
laut Interhyp in 2022 noch verstärkt. Im Durchschnitt haben die Menschen
deutlich mehr Eigenkapital in die Finanzierung ihres Kaufs oder Baus gesteckt:
Im ersten Halbjahr 2022 waren es 159.000 Euro gegenüber 129.000 Euro im ersten
Halbjahr 2021 - also 30.000 Euro mehr. Die Beleihung hat im Durchschnitt pro
Finanzierung von 81 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 78 Prozent im ersten
Halbjahr 2022 abgenommen. Die Menschen bringen aktuell also im Durchschnitt mehr
als 20 Prozent Eigenkapital am Kaufpreis plus Nebenkosten in die Finanzierung
ein. Die durchschnittliche Darlehenssumme ist von 356.000 Euro auf 379.000 Euro
gestiegen. Jörg Utecht: "Grundsätzlich sind die Finanzierungen mit mehr
Eigenkapital zukunftssicherer gestaltet. Denn so ist bei Ablaufen der
Zinsbindungsfrist in vielleicht zehn oder fünfzehn Jahren eine niedrigere
Restschuld vorhanden. Wenn dann die Marktzinsen deutlich höher sind und
vielleicht der Wert des Hauses nicht in dem Maße gestiegen ist wie gedacht,
lässt sich die Finanzierung dennoch in aller Regel gut weiterführen." Die
Menschen nutzen angesichts der Inflation lieber Eigenkapital, als die
gestiegenen Finanzierungskosten zu zahlen, zumal Sparanlagen bisher wenig
Zinserträge bringen. Damit reduzieren sich auch die monatlichen Raten. Hohe
Summen Eigenkapital kann aber nicht jeder in die Finanzierung einbringen. Jörg
Utecht: "Wenn immer höhere Summen Eigenkapital nötig werden, zementieren wir
gesellschaftliche Ungleichheit. Denn dann schaffen es Menschen durch Arbeit
allein oft nicht, die Finanzierung zu stemmen. Wir wissen, dass viele auf ein
Erbe oder die Hilfe der Familie zurückgreifen." Sinnvoll wäre es laut Interhyp
daher, mit gezielten Fördermitteln zu unterstützen und die hohen Kaufnebenkosten
zu reduzieren. Utecht: "Die hohen Kaufnebenkosten in Deutschland sind eine Hürde
für den Wohneigentumserwerb der breiten Bevölkerung."
Tilgung leicht gesunken
Um die Finanzierung leistbarer zu machen, wählen die Menschen beim Bau oder Kauf
heute eine leicht niedrigere Tilgung als im vergangenen Jahr - die Tilgung ist
von 3,1 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 2,8 Prozent im ersten Halbjahr 2022
gesunken. Bei einer niedrigeren Tilgung ist ein Darlehen bei gleichem Zins
später abbezahlt. Allerdings macht sich bei höheren Zinsen der Zinseszinseffekt
bemerkbar, der Zinsanteil an der Rate sinkt etwas schneller und der
Tilgungsanteil steigt über die Laufzeit etwas schneller an. Das zeigt folgendes
Rechenbeispiel. Ein Darlehen über 300.000 Euro, das 2021 mit einem Zins von
einem Prozent und einer Tilgung von 3,1 Prozent abgeschlossen wurde, weist nach
der Zinsbindungsdauer von zehn Jahren eine Restschuld von rund 202.000 Euro aus.
Ein Darlehen in gleicher Höhe, das 2022 zum Zins von drei Prozent und einer
Tilgung von 2,8 Prozent abgeschlossen wurde, ist nach zehn Jahren in gleicher
Höhe abbezahlt, die Restschuld beträgt dann ebenfalls rund 202.000 Euro.
Tabellen zur Preisentwicklung finden sich unter
https://www.presseportal.de/nr/12620
Informationen zur Zinsentwicklung finden sich in den Zins-Charts von Interhyp
unter
https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html
Über Interhyp
Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private
Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an
den Endkunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittler und
institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2021 ein
Finanzierungsvolumen von 34,2 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500
Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die
Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform Home mit
kundenorientierten Digitalangeboten und der vielfach ausgezeichneten Kompetenz
ihrer Finanzierungsspezialisten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt etwa 1.700
Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kunden
und Partner präsent.
Pressekontakt:
Britta Barlage, Lead Unternehmenssprecherin, Interhyp AG, Domagkstraße 34,
80807 München, Telefon: +49 (89) 20307 1325, E-Mail:
britta.barlage@interhyp.de, https://interhyp.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/12620/5291557
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