Self-Storage: Das Geschäft mit der Zwischenlagerung!

03.02.2016 um 18:28 Uhr

Self-Storage-Trend

Das digitale Zeitalter, schnelles Internet, bargeldlose Zahlungsmöglichkeiten sowie die beinahe flächendeckende, kostenlose Retourenpolitik des Einzelhandels haben den Konsumenten des 21. Jahrhunderts vollkommen und auf allen Ebenen erreicht und sein Kaufverhalten völlig neugestaltet. Ob im Büro, Zuhause, in der S-Bahn oder in einer kurzen Pause zwischen den Meetings, nur wenige Klicks mit der Maus, ein paar Bewegungen des Fingers am Smartphone oder Tablet reichen vollkommen aus und einige Augenblicke später ist Ihre Bestellung schon unterwegs. Eine leichte Besorgnis kommt erst dann auf, wenn Ihre Black-Friday- und Cyber-Monday-Einkäufe anfangen, sich in der Wohnung bis in den Flur zu stapeln und den ohnehin knappen und immer teurer werdenden Lebensraum zusätzlich beschränken. Dieses dem Wohlstand geschuldete Konsumentenverhalten erfreut nicht nur den Einzelhandel, Logistikdienstleister und Online-Bezahldienste, sondern auch eine große Abzweigung des Immobiliensektors, die von den in Ihrer Wohnung, dem Keller oder der Garage gestapelten Produkten sicherlich schon sehr bald profitieren wird, nämlich die Zwischenlager-Industrie, auch Self-Storage genannt.

Das Geschäft mit der Zwischenlagerung

Die Self-Storage-Branche nahm ihren Anfang in den 1960er Jahren, als in den USA die ersten kommerziellen Self-Storage-Center entstanden. Diese gewannen schnell an Popularität. Den ersten markanten Höhepunkt erlebte die Branche in der Zeit des Golfkrieges, als tausende US-Soldaten in den Irak zogen. Da das Militär die Mietkosten für die Zeit der Abwesenheit nicht trägt, haben die meisten GIs ihre Sachen in Self-Storage-Center eingelagert.

Die aktuelle Gesamtfläche von Self-Storage-Centern in den USA beträgt mehr als 210 Mio. qm. Das Gesamtvolumen wird von Analysten auf rund 26 Mrd. USD geschätzt.

Nach Angaben der europäischen Self-Storage Föderation (FEDESSA) betrug das Wachstum des europäischen Marktes in 2015 rund 5 % und erreichte bei einer Umsatzstärke von mehr als 3 Mrd. Euro ein Flächenvolumen von 7,5 Mio. qm. Zurzeit gibt es insgesamt etwa 2600 Self-Storage-Center in Europa. Statistisch ausgedrückt bedeutet das, dass pro Europäer rund 0,015 qm Self-Storage-Fläche vorhanden sind, während es in den USA ganze 0,72 qm sind. In Europa sind 80 % der Self-Storage-Center auf sechs Länder konzentriert. Das sind Großbritannien (39 %), Frankreich (13 %), die Niederlande (11 %), Spanien (10 %), Deutschland (6 %) und Schweden (5 %).

Die deutsche Self-Storage-Branche ist noch relativ jung, erfreut sich aber wachsender Popularität. Nach Angaben des Verbandes deutscher Self-Storage-Unternehmen generiert das Geschäft bei einer 90%igen Auslastung bereits seit drei Jahren einen Umsatz von 100 Mio. Euro jährlich, wobei sich das Volumen in den letzten 12 Jahren bei steigender Tendenz verzehnfacht haben soll.

„Wer weiß? Vielleicht brauche ich das noch …”

Viele Experten sind sich einig, dass eine der Hauptursachen des Self-Storage-Trends die wachsende Urbanisierung ist, die zur Verringerung des Lebensraums führt. Die jüngere Generation tendiert stark dazu, mobil zu sein und dabei möglichst lange mobil zu bleiben. Sie drängen verstärkt in die Ballungszentren, wechseln relativ oft ihren Arbeitsplatz und damit auch ihren Wohnsitz, bis sie endlich sesshaft werden. Self-Storage-Center bieten die Möglichkeit, alles, was man auf dieser Reise nicht benötigt bis zu einem gewünschten Zeitpunkt sicher und trocken zu lagern.

Mit der flächendeckenden Verbreitung des schnellen Internets und der verstärkten Wandlung des Einzelhandels zu Online-Vertriebsplattformen erhöhte sich in den letzten zehn Jahren auch die kommerzielle Nutzung von Self-Storage-Einrichtungen. Auf ihre Dienste greifen nun auch gewerbliche Unternehmen zurück, die ihr Geschäft bis zum Versand der Ware komplett über das Internet abwickeln. Es ist eben eine günstige, sichere und trockene Alternative zur eigenen Lagerhalle, die auch im leeren Zustand Betriebskosten verursacht. Dabei bieten die Self-Storage-Center die Möglichkeit, unnötige Lagerkosten relativ schnell und einfach zu eliminieren. Dem Kunden stehen unterschiedliche Lagerabteile mit einem Lagervolumen zwischen 0,5 und 30 qm in einem beheizten, sicheren Raum zur Verfügung. Auf den Mieter kommen lediglich Lagerungsgebühren zu, die monatlich abgerechnet werden. Zusätzlich bietet sich selbstverständlich die Möglichkeit, gemietete Lagerabteile gegen Einbruch oder Beschädigung zu versichern.

Besondere Stärke der Geschäftsstruktur

Die turbulente Entwicklung der Märkte in den letzten Wochen offenbarte auf dem US-Markt einen ganz klaren Trend: Die große Kapitalverlagerung aus dem Technologiesektor hin zu konservativen, defensive Branchen, die weitgehend von konjunkturellen Schwankungen befreit sind. Einfacher ausgedrückt: Es wird nach Sicherheit verlangt. Die Self-Storage-Branche ist genau die Art sicherer Hafen, die zurzeit nachgefragt wird.

Die Attraktivität der Self-Storage-Branche, die gerade in Krisenzeiten immer wieder neuentdeckt wird, ist wohl ihrer einzigartigen Geschäftsstruktur zu verdanken. Das Geschäftsmodel ist denkbar einfach und für alle Unternehmen dieser Branche gültig: Man erwirbt, baut oder funktioniert verschiedene Immobilien zu einem Self-Storage-Center um und vermietet das entstandene Lagervolumen an private und gewerbliche Kunden. Die Einzigartigkeit dieser Idee besteht darin, dass Faktoren, die für die Profitabilität des Unternehmens sorgen, gleichzeitig auch seine ökonomische Sicherheit und relative Freiheit vom konjunkturellen Marktgeschehen darstellen. Alle Unternehmen dieser Branche zeichnen sich durch einen geringen Personalaufwand, geringeren Instandhaltungsbedarf sowie relativ geringe Betriebskosten aus.

Die heterogene Mieterstruktur (private und gewerblichen Kunden im Verhältnis 7:3) verhilft Self-Storage-Centern zu wirtschaftlicher Unabhängigkeit. Die geringe Korrelation mit ökonomischen Zyklen spielt eine wichtige Rolle und trägt zur Profitabilität bei. Self-Storage-Center profitieren in allen Marktphasen. In konsumreichen Zeiten steigt der Bedarf an Auslagerungsfläche privater Haushalte. In Zeiten der Rezession wird Mietraum verkleinert, doch Privatleute heben ihre Gegenstände auf, um diese nicht auch noch veräußern zu müssen.

Eine weitere Stärke der Branche liegt in der hohen Rentabilität der Investition. Betreiber von Self-Storage-Centern erwerben meist günstige, weniger gefragte Objekte, die sich nicht zur Umwandlung in Wohn- oder Gewerbeimmobilien eignen. Diese liegen idealerweise in erstklassigen, dichtbesiedelten Gegenden. Mit einem günstigen aber zweckmäßigen Umbau und entsprechender Vermarktung, kann sich das neue Self-Storage-Center als wahre Goldgrube für die Investoren erweisen. Beispielsweise kann man beim Umbau eines alten Industriegebäudes in eine Self-Storage-Einrichtung zwei- oder sogar dreifache Rendite erwirtschaften und das mit einem geringen Risiko.

Weitere Schlüsselaspekte, die eine wichtige Rolle in der Profitabilität dieser Branche spielen, sind die Preisgestaltungspolitik und der Umgang mit Verlusten, die beispielsweise durch zahlungsunfähige Kunden verursacht werden. Auch in dieser Hinsicht sind die Risiken mehr als überschaubar. Der Preisgestaltungsmechanismus sieht vor, dass die Mietgebühren monatlich angeglichen werden können. Damit entkommen die Unternehmen der risikoreichen Notwendigkeit, monate- oder jahrelang auf das Auslaufen des Mietvertrages warten zu müssen. Bei zahlungsunfähigen Kunden ist es in der Self-Storage-Branche durchaus üblich, dass der Mietvertrag relativ rasch gekündigt wird und der Mieter aufgefordert wird, seine Sachen innerhalb einer Frist abzuholen, tut er dies nicht, werden die Inhalte der Self-Storage-Abteile im Rahmen einer Auktion an den Meistbietenden veräußert. Auf diese Weise bleibt das Self-Storage-Center stets bis auf das letzte Abteil produktiv.

Fazit: Self-Storage-Branche

Die Self-Storage-Branche ist noch relativ jung, stellt aber aufgrund ihrer Popularität, einer robusten Geschäftsstruktur sowie einer stetigen Profitabilität schon heute einen der stärksten Sektortrends auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt dar. Aufgrund des jungen Alters ist der Self-Storage-Markt zunächst sehr stark fragmentiert, was den börsennotierten Unternehmen dieser Branche die Chance bietet, durch sukzessive Akquisitionen für eigenes organisches Wachstum zu sorgen. Die niedrige Zinspolitik der amerikanischen Notenbanken sorgt zusätzlich für eine günstige Finanzierung, die ebenfalls das Wachstum der Branche begünstigt.

Eine Auswahl an börsennotireren Unternehmen aus dieser Branche finden Sie im Anlagetrend Generation Y - Self Storage

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